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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
25,750,100원 2,575만 감정가 68,000,000원
감정가의 37% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 23,324,000원 최저가 대비 +10%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
233만원
최저가의 10% · 2,332,400원
실거래 대비
▼ 54.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34%까지 하락했지만, 최근 거래 4,000만원 기준 가격 검증과 낮은 환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

3회 유찰 끝에 34% 가격까지 내려왔지만, 환금성을 확인해야 한다 — 태영화학사원 205호

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층205호
감정가 68,000,000원 · 최저매각가 23,324,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 인수 위험은 없고 3회 유찰로 가격은 낮아졌으나 소규모 단지 환금성과 거래량 확인 필요
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 최근 12개월 거래가 1건이며 단지 환금성 리스크가 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리관계는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원입니다. 다만 3회 유찰로 가격은 낮아졌어도 최근 12개월 실거래는 4,000만원 1건뿐입니다. 저렴한 가격보다 향후 매도 가능성(환금성)을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
68,000,000원
최초 평가
최저가
23,324,000원
3회 유찰·34.3%
실거래 최근
40,000,000원
최근 12개월 1건
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동에 위치한 (주)태영화학 사원아파트 2층 205호입니다. 전용면적 49.65㎡ 규모의 아파트이며 현재 등기상 소유자는 화명주식회사입니다.

핵심 권리는 2021년 4월 16일 설정된 부산은행 근저당입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 변동 가능성은 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층205호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)
물건종류 / 전용아파트 · 전용 49.65㎡
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가68,000,000원 / 23,324,000원 (3회 유찰)
신청채권자 / 청구맨텍 주식회사 / 132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 을구 3번 부산은행 근저당권입니다. 해당 근저당권 이후 설정된 국세 압류, 지방세 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험도 없습니다.

② 시세 비교 — 낮은 가격, 그러나 거래량 확인 필요

동일 단지 동일 면적 최근 거래를 기준으로 보면 과거 평균 거래가는 72,777,777원이지만 최근 시장 상황은 크게 낮아졌습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 1월 4,000만원 1건입니다.

거래월전용층거래가
2026.0149.65㎡240,000,000원
2022.0449.65㎡269,000,000원
2021.1249.65㎡180,000,000원
2021.1149.65㎡395,000,000원
⚠️ 최근 시세 흐름 최근 12개월 평균 거래가는 40,000,000원이며 과거 거래 대비 최근 추세는 -48%입니다. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 소규모 50세대 단지 특성상 매수층과 재판매 기간을 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-819,832원
부산은행 근저당1,815,000,000원22,504,168원
맨텍 주식회사 가압류128,085,966원0원
잔여 소유자 교부-0원
매각대금 배분
최저가 vs 최근 실거래
최저가는 최근 실거래보다 낮지만 거래량과 환금성을 함께 확인해야 합니다.
✅ 권리 관점 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 인수 위험도 없어 권리 분석은 단순한 편입니다.
⛔ 주의 관점 가격은 크게 낮아졌지만 최근 거래가 1건뿐이고 단지 규모가 50세대입니다. 낙찰 후 매도 가능성과 보유 기간을 고려해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 울산해양공원 북서측 인근으로 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 일반적 교통상황은 보통입니다.
  • 규제. 도시지역·준공업지역이며 장애물제한표면구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
  • 환금성. (주)태영화학사원 단지는 50세대 규모이며 1993년 준공으로 거래 회전 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 권리 확인. 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸되지만 당해세 여부는 확인 필요.
  • 가격 판단. 최근 거래 4,000만원과 비교해 입찰가를 검토해야 합니다.
  • 환금성. 소규모 단지는 매도 기간이 길어질 수 있습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 거래 가능성을 봐야 한다”

이 물건은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34%까지 내려왔고 매수인 인수 위험도 없습니다. 다만 최근 거래가 크게 하락했고 최근 12개월 거래가 1건이라는 점은 가격만큼 중요한 판단 요소입니다. 권리는 합격, 가격은 매력적일 수 있지만 환금성 검토가 필요한 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각자료·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 배당 변동 요소는 실제 원본 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층205호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

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