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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수55 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
25,750,100원 2,575만 감정가 68,000,000원
감정가의 37% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 23,324,000원 최저가 대비 +10%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
233만원
최저가의 10% · 2,332,400원
실거래 대비
▼ 54.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 소형 비환금성 아파트라 추가 검토가 필요한 물건입니다.
인쇄용 보기
대표 사진
현장 사진 23장 전체 보기 →
현장 사진 현장 사진 추가 사진 +19
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 아파트

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 환금성은 따져야 한다 — 장생포 사원아파트 302호

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 3층302호
감정가 68,000,000원 · 최저매각가 23,324,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 아파트
55점
매력지수 B등급 · 유찰로 가격은 낮지만 소형 사원아파트의 환금성 부담이 남는 물건
인수 위험은 없고 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 최근 12개월 거래 1건, 최근 거래 하락, 소형 단지 특성으로 가격과 환금성을 함께 봐야 하므로 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만 최저가가 싸 보이는 이유는 3회 유찰과 시장성 때문입니다. 최근 동일 평형 거래는 2026년 1월 4,000만원 1건이며, 최근 12개월 평균도 4,000만원입니다. 최저가는 최근 거래 대비 58.3% 수준이지만, 거래량이 적은 소형 사원아파트라는 점은 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
68,000,000원 / 23,324,000원
3회 유찰
최근 실거래
40,000,000원
2026.01 동일평형
최저가 ÷ 최근시세
58.3%
최근 거래 기준
매수인 인수
0원
임차인 없음

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 소재 (주)태영화학 사원아파트 3층 302호입니다. 전용면적 49.65㎡ 규모의 아파트로, 소유자는 화명주식회사입니다. 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며 이후 압류·가압류·경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 3층302호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)
물건종류 / 전용아파트 · 전용 49.65㎡
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가68,000,000원 / 23,324,000원
신청채권자 / 청구액주식회사 씨티건설 / 132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인 조사상 인수 대상은 없습니다. 2021년 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 국 압류, 남구 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 낮은 가격에는 이유가 있다

동일 평형 최근 거래는 2026년 1월 1건입니다. 과거 거래까지 포함하면 평균은 72,777,777원이지만, 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선하면 현재 시장 판단 기준은 4,000만원입니다.

거래월전용층거래가
2026.0149.65㎡240,000,000원
2022.0449.65㎡269,000,000원
2021.1249.65㎡180,000,000원
평균—9건72,777,777원

최저가는 최근 12개월 거래 4,000만원 대비 58.3% 수준입니다. 다만 최근 거래가 과거 평균 대비 48% 하락했고, 최근 12개월 거래량은 1건으로 거래 활성도는 낮습니다.

⚠️ 환금성 확인 필요 50세대 규모의 1993년 준공 사원아파트이며 최근 거래가 많지 않습니다. 가격은 매력적이지만 매도 시 충분한 수요가 있는지는 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-819,832원
부산은행 근저당권1,815,000,000원22,504,168원
맨텍 주식회사 가압류128,085,966원0원
주식회사 씨티건설 경매개시132,172,679원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
최저가 vs 거래가격
최저가는 최근 거래 대비 낮지만 거래량과 환금성을 함께 봐야 합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸 대상이며 임차인 인수 부담도 없습니다.
⛔ 주의할 점 가격만 보면 저렴하지만 소형 단지·최근 거래 1건·하락 추세를 감안해야 합니다. 낙찰 후 매각 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 울산해양공원 북서측 인근으로 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
  • 용도. 아파트로 이용 중이며 공부와 차이는 없습니다.
  • 환금성. 총 50세대 규모의 소형 단지로 거래량 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 가격 판단. 최저가는 최근 거래보다 낮지만 최근 거래 감소와 가격 하락을 반영해야 합니다.
  • 권리 확인. 부산은행 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
  • 환금성. 소형 사원아파트 특성상 실수요층 확인이 중요합니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싸지만 시장성은 확인해야 한다”

이 물건은 권리관계는 단순하고 인수 부담도 없는 안전형 경매입니다. 다만 가격 하락과 거래량 감소가 함께 나타나는 소형 사원아파트이므로, 낙찰가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다 실제 매수 수요와 환금성을 확인해야 합니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·관리비 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 3층302호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

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