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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
25,750,100원 2,575만 감정가 70,000,000원
감정가의 36% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 24,010,000원 최저가 대비 +7%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
240만원
최저가의 10% · 2,401,000원
실거래 대비
▼ 54.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 후순위 권리는 대부분 소멸하지만 미상 임차인 2명과 당해세 가능성이 핵심 변수입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 미상 임차인 리스크가 남는다 — 울산 장생포 사원아파트 109호

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층109호
감정가 70,000,000원 · 최저매각가 24,010,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 아파트
58점
매력지수 B등급 · 낮아진 최저가와 권리 소멸 구조는 장점이나 미상 임차인·당해세 리스크가 남은 물건
3회 유찰로 가격은 감정가 대비 34% 수준까지 내려왔지만 대항력 판정 불가 임차인 2명과 국세·지방세 압류 리스크가 있어 보수적 접근이 필요하다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 대항력 판단이 끝나지 않은 임차인 2명이 있고, 국세·지방세 압류도 있어 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 권리 자체는 부산은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 점유와 세금 우선순위 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
70,000,000원 / 24,010,000원
3회 유찰
실거래 최근 12개월
40,000,000원
2026.01 거래
최저가 ÷ 최근시세
60.0%
최근 거래 대비
매수인 인수
0원
등기상 인수 권리 없음

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 1층109호입니다. 감정가는 7천만원이지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저가는 2,401만원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 가격만 보면 안 됩니다. 등기상 말소기준권리 이후 압류·가압류는 소멸하지만, 임차인 두 명의 대항력 여부가 미상이라는 점이 가장 큰 변수입니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층109호 ((주)태영화학 사원아파트)
물건종류 / 이용상태아파트 · 전용 49.65㎡
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가70,000,000원 / 24,010,000원
신청채권자 / 청구맨텍 주식회사 / 132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 3번 부산은행 근저당권(2021.04.16)입니다. 채권최고액은 1,815,000,000원이며, 이후 설정된 맨텍 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위 변수가 될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 판단 불가 2명

임차인용도대항력우선변제배당요구
오지예주거판정 불가판정 불가2023.10.04
최해선주거판정 불가판정 불가2023.09.11
⚠️ 임차인 확인 필요 두 임차인 모두 전입신고일·확정일자·보증금 정보가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 입찰 전 주민등록 전입세대와 매각물건명세서 보완 내용을 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 가격 하락

거래월전용층거래가
2026.0149.65㎡2층40,000,000원
2022.0449.65㎡2층69,000,000원
2021.1249.65㎡1층80,000,000원
전체 평균9건-72,777,777원

최근 12개월 거래는 2026년 1월 4천만원 1건입니다. 과거 평균 거래가는 72,777,777원이지만, 최근 거래 기준으로는 하락 추세가 확인됩니다. 최근 12개월 평균 대비 최저가는 60.0% 수준으로 가격 자체는 낮아졌지만, 거래량이 적어 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.

⚠️ 가격보다 점유 확인이 우선 최저가는 최근 거래보다 낮지만, 임차인의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰 후 추가 부담 가능성을 배제할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-832,180원
부산은행 근저당1,815,000,000원23,177,820원
맨텍 가압류128,085,966원0원
잔여-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최근 거래 기준으로 최저가는 낮지만 거래 편차와 임차 리스크 확인 필요
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하며 등기상 매수인 인수 권리는 0원입니다.
⛔ 주의 관점 임차인 오지예·최해선은 대항력 판정 불가 상태입니다. 보증금 확인 전에는 최저가만으로 안전한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 전입세대 확인과 매각물건명세서 보완 여부 확인이 우선입니다.
  • 세금 리스크. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
  • 가격 판단. 최근 거래 40,000,000원 기준으로는 최저가가 낮지만 거래 빈도가 낮은 단지입니다.
  • 환금성. 50세대 규모 단지로 대단지 대비 매수층 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싸진 가격, 그러나 확인할 권리가 남았다”

이 물건은 3회 유찰로 가격 매력이 커진 아파트입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 점유입니다. 등기상 인수 권리는 없지만 임차인 2명의 대항력 여부가 확인되지 않았고, 세금 압류 변수도 있습니다. 확인 완료 후에는 가격 경쟁력이 있지만, 확인 전에는 보류해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제·관리비 등 일부 항목은 실제 배당 및 낙찰 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층109호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

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