울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동에 있는 (주)태영화학 사원아파트 4층 403호입니다. 1993년 준공된 50세대 규모의 소형 아파트 단지로, 비교 가능한 실거래 면적은 49.65㎡입니다. 등기상 소유자는 화명주식회사입니다. 맨텍주식회사가 2023년 7월 강제경매를 개시했고, 이후 씨티건설의 임의경매개시결정도 등기됐습니다.
가격은 극적으로 내려왔습니다. 감정가 6,800만원에서 5차례 유찰을 거쳐 1,142만9,000원이 현재 최저매각가입니다. 같은 면적의 2026년 실거래는 1월 40,000,000원, 8월 35,000,000원입니다. 따라서 최저가만 놓고 보면 최근 거래가격보다 낮은 것은 분명합니다. 다만 최근 시세가 과거 거래가격에 비해 크게 하락했다는 점과 극히 낮은 낙찰률을 함께 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 4층 403호 (장생포동, (주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 | 집합건물 · 아파트 · 5층 건물 중 4층 403호 |
| 실거래 비교 면적 | 49.65㎡ (동일 면적 거래 확인) |
| 단지 규모 / 준공 | 50세대 · 1993.01.18 |
| 소유자 | 화명주식회사 (2021.02.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 11,429,000원 (5회 유찰, 감정가 16.81%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 사건 청구액 | 132,172,679원 |
| 강제경매 신청 | 맨텍주식회사 (2023.07.18) |
| 별도 임의경매 | 주식회사 씨티건설 (2024.03.05, 2024타경103399) |
| 말소기준권리 | 2021.04.16 을구 3번 근저당권 (최초 부산은행 설정) |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 신고 내역 없음 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만, 변경·승계 이력이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2021년 4월 16일 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 당초 부산은행 명의로 채권최고액 1,815,000,000원이 설정됐으나, 2021년 7월 21일 1,100,000,000원으로 변경됐고, 2024년 2월 6일에는 근저당권자가 씨티건설로 이전됐습니다.
이후 등기된 국세·지방세 압류, 맨텍의 가압류, 강제경매와 임의경매개시결정은 등기상 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 매각에 따른 등기 말소 대상입니다. 그러나 압류 등기가 소멸한다는 사실과 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 조세의 법정기일 등에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
여기에 국세·지방세 압류가 각각 존재합니다. 울산세무서장의 압류는 2022.06.14, 울산광역시 남구의 압류는 2022.10.12 접수됐습니다. 두 등기 모두 말소기준 이후지만, 세액과 법정기일이 확인되지 않으므로 근저당권보다 배당에서 뒤선다고 확정할 수 없습니다.
점유·임대관계 — 확인된 임차인 없지만 실제 점유자는 미상
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계 설명은 명확하게 “임대관계 미상”입니다. 따라서 이를 곧바로 임차인 없음 또는 명도 부담 없음으로 해석해서는 안 됩니다.
| 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 |
|---|---|
| 실제 점유관계 | 미상 |
| 임대차 보증금 | 미상 |
| 전입·확정일자 | 확인 필요 |
| 대항력 판단 | 미확정 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (현재 배당모형 기준) |
② 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 12개월 실거래가 중요하다
이 아파트의 동일 면적 49.65㎡ 실거래는 총 10건 확인됩니다. 전체 평균 거래가격은 69,000,000원으로 감정가와 비슷하지만, 여기에 2021년의 고가 거래가 많이 포함돼 있다는 점이 중요합니다.
실제 최근 12개월 거래는 2건, 평균 37,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월 35,000,000원으로, 전체 평균을 그대로 현재 시세로 간주하면 가격 수준을 과대평가할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.65㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 전체 10건 평균 | 69,000,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 37,500,000원 (2건) |
| 가장 최근 거래 | 35,000,000원 (2026.08) |
| 최근 거래가격 추세 | -51.2% (과거 거래 대비) |
| 최저가 / 전체 평균 | 16.6% |
| 최저가 / 최근 평균 | 30.5% |
| 단지 평균 유찰 | 3.7회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 14.6% |
숫자만 보면 최저가 11,429,000원은 최근 12개월 평균 37,500,000원의 30.5%에 불과합니다. 최신 거래가격 35,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 거래가격보다 저렴하다는 사실 자체는 인정할 수 있습니다.
하지만 이 할인율을 곧바로 투자수익으로 해석하면 위험합니다. 과거 평균 69,000,000원과 최근 평균 37,500,000원 사이의 격차는 매우 크고, 최근 거래가격 추세도 -51.2%입니다. 게다가 최근 거래 표본은 2건이며 모두 1층·2층 거래입니다. 경매 대상은 4층이므로 층별 가격 차이와 내부 상태를 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,429,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 기초 배당모형에서는 집행비용 605,722원을 공제하고 근저당권에 10,823,278원을 배당하는 것으로 계산됩니다. 나머지 채권자에게 돌아가는 배당금과 소유자 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 모형상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 605,722원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 부산은행(모형 표기) | 1,815,000,000원 | 10,823,278원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 맨텍주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 강제경매 · 맨텍주식회사 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 임의경매 · 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 11,429,000원 |
기초 배당모형의 추정치입니다. 근저당권 채권최고액의 변경·이전, 조세 압류채권의 법정기일 및 금액, 실제 채권계산서, 당해세와 임차인 최우선변제 등에 따라 배당액·배당대상자가 달라질 수 있습니다. 사건 청구액과 채권별 배당금액은 동일한 개념이 아닙니다.
기초 배당모형상 전체 채권액은 2,075,258,645원, 채권자 배당 합계는 10,823,278원, 미배당액은 2,064,435,367원입니다. 다만 이 합계는 종전 근저당권 채권최고액 등을 사용하는 계산 결과로, 변경 후 실제 확정 채권액이나 최종 배당액을 뜻하지 않습니다.
유찰 회차별 시나리오 — 더 내려가도 미배당은 늘어난다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 11,429,000원 | 10,823,278원 | 2,064,435,367원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 | 8,000,299원 | 7,456,294원 | 2,067,802,351원 | 0원 |
| 7회 유찰 가정 | 5,600,209원 | 5,099,405원 | 2,070,159,240원 | 0원 |
6회·7회 유찰 시나리오는 조건부 가격 계산이며 실제 향후 매각기일이나 최저가 확정을 의미하지 않습니다. 회차별 배당 계산도 동일한 기초 채권모형에 따릅니다.
유찰이 추가되면 매각가격이 내려가는 만큼 채권자에게 돌아가는 배당은 줄고 미배당액은 증가합니다. 다만 등기상 후순위 채권이 매각으로 소멸한다는 전제에서는 미배당 증가가 곧 낙찰자 부담 증가로 이어지지 않습니다. 반대로 미확인 선순위 임차인이 발견된다면 실질취득금액을 새로 계산해야 하므로, 현재의 0원 인수 가정을 확정값으로 취급하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 장생포동 소재, 울산해양공원 북서측 인근입니다. 주위는 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 대규모 아파트 밀집지역과는 다른 입지 특성을 보입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 일반적인 교통상황과 주변 가로망 상태는 모두 보통입니다.
- 건축. 1993.01.18 준공된 50세대 규모의 사원아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로, 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감 등이 확인됩니다. 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역에 위치하며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함됩니다. 토지는 부정형·완경사이고, 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 이것이 내부 수선 상태나 시설 결함까지 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 50세대의 소규모 단지이고 거래 표본도 많지 않습니다. 최근 12개월 실거래는 2건에 그치며, 과거 대비 가격 추세는 -51.2%입니다. 빠른 재매각을 전제로 한 투자는 보수적으로 접근해야 합니다.
- 경매 수요. 단지 경매 낙찰률 14.6%, 평균 유찰 3.7회입니다. 대상 물건은 이미 5회 유찰돼, 낮은 최저가에도 응찰 수요가 충분하지 않았다는 점을 유의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2021.04.16 을구 3번 부산은행 근저당권이 말소기준인지 최신 등기로 재확인하세요. 특히 2021.07.21 채권최고액 변경과 2024.02.06 씨티건설로의 이전을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인·점유자 재조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차계약·확정일자 및 배당요구를 확인해 대항력 있는 임차인이나 보증금 승계 위험을 배제해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 2022.06.14 울산세무서장 압류와 2022.10.12 울산광역시 남구 압류의 조세 종류·금액·법정기일을 확인하세요. 매각 소멸과 배당 우선순위는 별개의 문제입니다.
- 배당표의 명의·금액 차이 정리. 근저당권이 씨티건설로 이전됐음에도 기초 배당표에는 부산은행이 기재돼 있습니다. 채권계산서, 근저당권 변경·이전 등기, 공동담보 관계 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 경매절차 관계 확인. 2023타경108632 강제경매 외에 2024타경103399 임의경매개시 등기가 존재합니다. 사건 진행 및 병합·중복경매 처리 여부를 확인하고 매각기일 2026.11.05의 진행 상태를 재확인하세요.
- 현장 내부 확인. 준공 1993년 건물로, 급배수설비·누수·창호·내부 마감 등 수리 상태를 확인해야 합니다. 실제 점유자의 협조 여부에 따라 내부 확인이 제한될 수 있습니다.
- 체납 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자 인도 가능성을 확인하세요. 배당모형상 인수액 0원과 별도로 취득 부대비용·수선비·명도비용이 발생할 수 있습니다.
- 최근 시세 기준으로 입찰가 산정. 전체 평균 69,000,000원보다 최근 평균 37,500,000원과 최신 거래 35,000,000원을 우선하세요. 최근 거래 추세 -51.2%와 실제 재매각 가능성을 고려해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 저환금성에 따른 보유 위험. 50세대 단지, 최근 거래 2건, 경매 낙찰률 14.6%라는 지표를 감안하면 단기 매각을 전제하기 어렵습니다. 보유 중 비용과 매수 수요 부족 가능성을 검토하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·법원 사건진행 내역을 확인하고, 실제 인수 권리와 매각 조건을 최종 판정해야 합니다.
맺으며 — “큰 할인율, 그러나 쉬운 물건은 아니다”
울산 태영화학 사원아파트 403호는 감정가 68,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가 11,429,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 37,500,000원의 30.5%라는 점에서 현재 최저가의 가격 경쟁력은 분명합니다.
하지만 이 물건을 “1,142만원에 사서 3,500만원에 팔면 된다”는 식으로 판단하는 것은 위험합니다. 최근 거래가격은 과거 대비 51.2% 하락했고, 단지 경매 낙찰률은 14.6%에 불과합니다. 이미 5회 유찰된 점까지 더하면 수요와 환금성이 약할 가능성을 무겁게 봐야 합니다.
권리 측면에서도 근저당권 이후의 등기상 권리는 원칙적으로 매각 소멸하고, 기초 모형상 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상이어서 인수 위험을 완전히 배제할 수 없으며, 근저당권의 변경·승계 이력과 예상배당표의 불일치도 해소해야 합니다. 국세·지방세 압류채권의 배당순위 역시 최종 확인이 필요합니다.
결론은 조건부 검토입니다. 최저가가 최근 시세보다 크게 낮다는 이유로 가격상 가능성은 있으나, 점유·임대관계와 근저당권 승계 확인이 선행돼야 하고, 하락장과 저조한 낙찰률을 감안한 보수적 접근이 필요합니다. 가격만 보고 즉시 입찰하기보다는 권리 불확실성을 제거하고 실제 재매각 가능한 가격 수준을 확인하는 것이 우선입니다.
