울산지방법원 2023타경108632. 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 4층 403호, 전용 49.65㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 화명주식회사이고, 등기상 핵심은 2021.04.16 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금도 없습니다.
다만 가격 해석에는 주의가 필요합니다. 감정가 68,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 16,327,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 낮아 보이지만 이 단지의 최신 동일면적 실거래도 2026.01의 40,000,000원으로, 과거 거래 수준과 비교한 최근 추세가 -48.0%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 위험보다 하락한 현 시세가 앞으로 유지되는지, 다시 팔 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 4층403호 (장생포동, (주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.65㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 화명주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 16,327,000원 (4회 유찰) |
| 사건 청구액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 / 준공 | (주)태영화학사원 · 50세대 · 1993.01.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2021.04.16 부산은행 근저당권이고, 그 이후 등기된 국세 압류, 울산광역시 남구 압류, 맨텍 주식회사 가압류 및 강제경매개시결정, 씨티건설 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 싸지만 시장 자체가 크게 내려왔다
동일 단지 전용 49.65㎡ 실거래는 모두 9건입니다. 전체 거래 평균은 72,777,777원이지만, 오래된 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 40,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 40,000,000원입니다. 현재 최저가 16,327,000원은 이 최근 기준의 40.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 72,777,777원 |
중요한 것은 최근 가격 방향입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -48.0%로 나타납니다. 2021년에는 95,000,000원 거래도 있었지만 최신 거래는 40,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 실거래보다 낮다는 사실은 분명한 가격 장점이지만, 과거 평균 72,777,777원과의 큰 차이를 곧바로 회복 여력으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,886원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,633,114원 |
| 3. 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 맨텍주식회사 | - | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권에 배당되어 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 총 채권액 2,075,258,645원 중 예상 배당액은 15,633,114원, 미배당액은 2,059,625,531원입니다. 미배당 채권이 크더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다.
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근입니다. 주변은 자연림·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다. 토지는 완경사·부정형이고 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 50세대 단지로 동일면적 실거래는 9건이며, 최근 12개월 표본은 1건입니다. 최신 거래가 40,000,000원이고 최근 가격 추세가 -48.0%여서 과거 평균보다 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2021.04.16 근저당권과 이후 압류·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 점유 현황 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 인도 과정은 현장 점유자에 따라 달라질 수 있으므로 매각 직전 현황을 확인하세요.
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 실거래 평균 72,777,777원보다 2026.01 최신 거래 40,000,000원과 최근 12개월 평균 40,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -48.0%입니다. 과거 69,000,000원·80,000,000원·95,000,000원 거래를 현재 가치로 단순 환산하지 마세요.
- 환금성 확인. 4회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%라는 숫자를 입찰가와 출구전략에 함께 반영하세요.
- 체납·비용 확인. 관리비 체납과 당해세 등 배당 추정에 직접 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 싸다. 문제는 출구다
이 사건의 권리구조 자체는 단순합니다. 말소기준 근저당 이후의 권리가 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 16,327,000원이 곧 실질취득가이며, 최신 실거래 40,000,000원의 40.8%라는 점에서는 분명한 가격 차이가 있습니다.
그러나 이 물건이 네 차례 유찰됐고, 최근 시장 가격이 과거 대비 -48.0% 추세라는 사실을 함께 봐야 합니다. 50세대·1993.01.18 준공의 사원아파트라는 특성과 단지 경매 매각률 0.0%까지 겹쳐, 단순히 감정가 대비 싸다는 이유만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 권리는 깨끗하고 진입가격은 낮지만, 환금성과 하락 추세를 감수할 수 있을 때만 검토할 물건입니다.
