부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없습니다. 다만 이 물건은 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다, 소규모 사원아파트 특유의 환금성·거래 지속성을 확인해야 하는 유형입니다. 최근 12개월 실거래는 4,000만원, 최저가는 2,332만원으로 가격 간격은 있으나 최근 거래 흐름은 하락 방향입니다.

감정가 / 최저가

68,000,000원

23,324,000원 · 3회 유찰

최근 12개월 거래

40,000,000원

2026.01 최신 거래

최저가 ÷ 최근거래

58.3%

가격 차이 존재

매수인 인수

0원

임차인 없음

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 3층 307호 사건입니다. 전용 49.65㎡ 규모의 아파트로, 소유자는 화명주식회사입니다. 권리 구조는 부산은행 근저당을 기준으로 이후 압류·가압류·경매개시결정이 이어진 형태이며, 낙찰자가 인수하는 임차권이나 별도 부담 권리는 확인되지 않습니다.

다만 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 거래 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 금액은 4,000만원입니다. 과거 거래 평균은 더 높지만 최근 거래 기준으로 보면 시장 흐름은 약세입니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2023타경108632
소재지	울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 3층307호 ((주)태영화학 사원아파트)
물건종류 / 전용	아파트 · 전용 49.65㎡
소유자	화명주식회사
감정가 / 최저가	68,000,000원 / 23,324,000원
신청채권 / 청구	132,172,679원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

말소기준권리는 2021.04.16 설정된 주식회사 부산은행 근저당권입니다. 이후 국 압류, 남구 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 위험은 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 흐름 우선

동일 단지 ((주)태영화학사원) 동일 면적 기준 거래입니다. 전체 평균 거래가격은 과거 거래가 포함되어 있어, 최근 시장 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.01	49.65㎡	2	40,000,000원
2022.04	49.65㎡	2	69,000,000원
2021.12	49.65㎡	1	80,000,000원
2021.11	49.65㎡	3	95,000,000원
평균	—	9건	72,777,777원

최근 12개월 평균은 40,000,000원이며 과거 평균 거래액은 72,777,777원입니다. 최근 거래가 과거 평균 대비 낮아 최근 추세는 -48.0% 하락입니다. 따라서 단순히 과거 평균 대비 저렴하다는 판단보다 현재 거래 가능성과 환금성을 확인해야 합니다.

⚠️ 환금성 점검 해당 단지는 50세대 규모이며 1993년 준공된 사원아파트입니다. 최근 거래 빈도가 낮고, 최근 거래가격 하락이 확인되어 낙찰 후 매도 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	819,832원
부산은행 근저당	1,815,000,000원	22,504,168원
맨텍 주식회사 가압류	128,085,966원	0원
씨티건설 경매개시	132,172,679원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금은 선순위 부산은행 근저당과 집행비용 배당으로 대부분 소진됩니다. 후순위 채권은 미배당이 발생하며 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (2,332만원)

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 거래보다 낮지만 최근 거래 하락과 환금성을 함께 고려해야 합니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.

⛔ 투자 관점 낮은 최저가만으로 접근하기보다 소규모 단지, 거래량, 최근 하락 추세를 확인해야 합니다. 낙찰 후 출구 전략이 핵심입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 울산해양공원 북서측 인근으로 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 일반적 교통상황은 보통입니다.
용도. 도시지역·준공업지역 내 아파트이며 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
건물. 1993년 준공, 50세대 규모로 거래층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 부산은행 근저당 이후 권리는 소멸 대상이며 임차인 인수는 없습니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 최근 거래 하락 추세를 반영해야 합니다.
환금성. 50세대 사원아파트로 매도 가능 기간을 보수적으로 예상해야 합니다.
배당. 후순위 채권은 미배당 가능성이 높으며 매수인 부담으로 전환되지 않습니다.
원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 출구 전략이 중요한 물건”

이 물건은 권리분석 자체는 단순합니다. 임차인 인수도 없고 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 하지만 경매의 핵심은 낙찰 후 가치 회수입니다. 최근 거래는 4,000만원으로 과거 평균보다 낮고, 거래 규모도 제한적입니다. 가격 메리트는 있지만 환금성 리스크를 함께 감수해야 하는 C등급 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-08	유찰	6,800만원
2	2026-05-14	유찰	4,760만원
3	2026-06-17	유찰	3,332만원
4	2026-07-23	매각	-

부동산강제경매

유찰 3회로 가격은 내려왔지만, 환금성은 따져야 하는 장생포 사원아파트 307호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

② 시세 비교 — 최근 거래 흐름 우선

③ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 출구 전략이 중요한 물건”

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