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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
25,750,100원 2,575만 감정가 70,000,000원
감정가의 36% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 24,010,000원 최저가 대비 +7%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
240만원
최저가의 10% · 2,401,000원
실거래 대비
▼ 54.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 위험은 없지만, 장생포 사원아파트의 노후도와 세금 압류 가능성을 확인해야 하는 3회 유찰 물건.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 노후 사원아파트 리스크를 확인해야 한다 — 울산 장생포 107호

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층107호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)
감정가 7,000만원 · 최저매각가 2,401만원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 노후 소형 아파트·세금 압류·환금성 확인이 필요한 물건
인수권리 0원과 최근 거래 대비 낮은 최저가는 장점이나 준공 1993년 소규모 단지와 당해세 가능 압류 리스크를 고려해 B 등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 매수인이 인수할 권리는 0원입니다. 다만 이 물건은 준공 1993년 소규모 사원아파트로, 가격만 보고 접근하기보다 세금 압류와 환금성을 함께 확인해야 합니다. 최근 동일평형 거래 1건은 4,000만원이며 최저가는 그 60% 수준입니다.
감정가
70,000,000원
아파트
최저가
24,010,000원
3회 유찰
실거래 비교
60%
최근 12개월 거래 대비
매수인 인수
0원
임차인 없음

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동에 위치한 태영화학 사원아파트 1층 107호입니다. 전용면적 49.65㎡ 규모의 소형 아파트로, 현재 소유자는 화명주식회사입니다. 권리분석의 핵심은 2021년 설정된 부산은행 근저당권이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기부상 국세·지방세 관련 압류가 3건 확인됩니다. 매수인이 직접 승계하는 권리는 아니지만, 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로 입찰 전 세금 관계 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632 (강제경매)
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층107호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)
물건종류 / 전용아파트 · 전용 49.65㎡
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가70,000,000원 / 24,010,000원 (3회 유찰)
신청채권자 / 청구맨텍 주식회사 / 132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

말소기준권리는 2021년 4월 16일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 맨텍 가압류, 경매개시결정, 세무서·지자체 압류 등은 매각으로 소멸 대상입니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 임차보증금 인수 위험은 없습니다.

② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 환금성 확인 필요

(주)태영화학사원 동일평형 최근 거래는 2026년 1월 4,000만원입니다. 과거 거래는 6,900만원~9,500만원까지 확인되지만 최근 거래 흐름은 하락했습니다.

거래월전용층거래가
2026.0149.65㎡240,000,000원
2022.0449.65㎡269,000,000원
2021.1249.65㎡180,000,000원
2021.1149.65㎡395,000,000원

최근 12개월 평균 거래가는 40,000,000원이며 최저매각가는 24,010,000원입니다. 최근 거래 대비 낮은 가격이지만, 전체 평균 거래가(72,777,777원)만 보고 판단하면 현재 시장 상황을 과대평가할 수 있습니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -48% 하락입니다.

⚠️ 주의 포인트 소규모 50세대 단지이며 준공일은 1993.01.18입니다. 가격 메리트는 있지만 거래량과 향후 매도 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-832,180원
부산은행 근저당1,815,000,000원23,177,820원
맨텍 가압류128,085,966원0원
잔여-0원
매각대금 배분
감정가 vs 최근 실거래
최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 최근 거래 흐름 하락을 함께 고려해야 합니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리 구조는 단순합니다.
⛔ 확인 필요 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당 영향이 있을 수 있어 세금 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 울산해양공원 북서측 인근이며 주변은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 일반적인 교통 상황은 보통입니다.
  • 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
  • 환금성. 총 50세대 소규모 단지로 대단지 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 세금 확인. 압류 3건의 당해세 여부와 배당 영향을 확인하세요.
  • 가격 판단. 최근 거래 4,000만원 대비 최저가는 낮지만 최근 거래 감소 추세를 반영해야 합니다.
  • 환금성. 소규모 노후 단지 특성상 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “싸지만 확인할 것이 있는 물건”

울산 장생포 107호는 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌고, 권리상 인수 위험도 없습니다. 다만 소규모 노후 아파트라는 상품성, 최근 거래 하락, 세금 압류 가능성은 반드시 확인해야 합니다. 권리는 깨끗하지만 가격만으로 판단하기보다 배당 구조와 환금성을 함께 보는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층107호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

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