울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동의 (주)태영화학 사원아파트 5층 502호, 전용 49.65㎡ 물건입니다. 화명주식회사가 2021.02.10 소유권을 취득했고, 같은 해 2021.04.16 주식회사부산은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 을구 3번 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 국세 압류·울산광역시 남구 압류·맨텍 주식회사 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 중요한 포인트는 거액의 채권 미배당이 곧 매수인의 채무 인수를 뜻하지 않는다는 점입니다. 현재 최저가 16,567,000원을 가정한 배당계산에서는 채권자들의 미배당이 2,059,389,851원에 달하지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 임차인 신고 내역과 별개로 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 5층502호 (장생포동, (주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.65㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 화명주식회사 (2021.02.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 16,567,000원 (4회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 사건 청구액 | 맨텍주식회사 / 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | (주)태영화학사원 · 50세대 · 1993.01.18 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.04.16 을구 3번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원으로 등기됐고, 2021.07.21에는 채권최고액 1,100,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2024.02.06 근저당권이 주식회사씨티건설로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 72,777,777원 평균보다 ‘최근 40,000,000원’을 봐야 한다
같은 단지 전용 49.65㎡의 실거래는 모두 9건입니다. 전체 평균은 72,777,777원이지만 2021년 95,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기에는 왜곡 가능성이 큽니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 40,000,000원 1건뿐이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -48.0% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 최근12개월 | 49.65㎡ | 1건 | 40,000,000원 |
현재 최저매각가 16,567,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 40,000,000원의 41.4%입니다. 감정가 69,000,000원과 비교하면 현재 회차는 감정가의 약 24% 수준입니다. 따라서 현재 가격이 최근 거래보다 높은 물건은 아닙니다. 다만 거래 표본이 최근 12개월 1건뿐이고, 최근 가격 추세가 -48.0%라는 사실을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 698,206원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,868,794원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 · 맨텍주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 16,567,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 2,075,258,645원, 총 예상배당은 15,868,794원, 미배당은 2,059,389,851원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 환금성 리스크는 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 24% | 16,567,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 11,596,900원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 8,117,829원 | 0원 |
5회 유찰 시 최저가는 11,596,900원, 6회 유찰 시에는 8,117,829원까지 내려갑니다. 각 시나리오에서도 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 가격이 내려갈수록 자동으로 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 3.0회보다 이미 많이 유찰됐다는 점은 매수 수요와 환금성을 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다.
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근으로 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 3,912.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 단지 규모. 50세대, 1993.01.18 준공 단지입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다.
- 시장 추세. 최근 거래가격은 40,000,000원이며 최근 구간이 이전 구간보다 -48.0% 낮습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역만 보고 비어 있다고 단정하지 말고, 임대관계 미상 기재와 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.04.16 을구 3번 근저당권과 2024.02.06 근저당권 이전 내용을 최신 등기부 원본에서 대조하세요.
- 최근 시세 중심. 전체 평균 72,777,777원보다 2026.01 최신 거래 40,000,000원과 최근 추세 -48.0%를 우선 기준으로 보세요.
- 환금성 점검. 50세대 단지, 최근 12개월 거래 1건, 경매 평균 3.0회 유찰·매각률 0.0%라는 수치를 실제 매수수요와 함께 확인하세요.
- 배당 미배당 구분. 채권자 미배당 2,059,389,851원은 매수인 인수액과 다른 개념입니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.26, 최저매각가는 16,567,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유 현황을 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 유찰 이유까지 사는 것은 아닌지 확인”
현재 최저가 16,567,000원은 감정가 69,000,000원의 약 24%, 최신 실거래 40,000,000원의 41.4%입니다. 최근 시세보다 높은 가격에 들어가는 물건은 아니므로 숫자상 할인 폭은 분명합니다. 권리도 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시가 소멸하고 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
그럼에도 평가를 후하게 잡기 어려운 이유는 시장성입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건에 불과하고, 최근 가격 추세는 -48.0%, 단지는 50세대이며 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 여기에 감정요항표의 임대관계가 미상이라 실제 점유 확인까지 필요합니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 0·가격 할인은 확인되지만, 환금성과 점유를 확인한 뒤 접근해야 하는 C등급형”으로 보는 편이 맞습니다.
