울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동에 있는 (주)태영화학 사원아파트 5층 503호, 전용 49.65㎡ 아파트입니다. 1993년 사용승인된 50세대 규모 단지로, 현재 등기상 소유자는 화명주식회사입니다. 2021년 설정된 부산은행 근저당을 비롯해 세무관서 압류, 맨텍주식회사 가압류, 강제경매개시결정 및 씨티건설의 별도 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 말소기준권리는 2021.04.16 설정된 을구 3번 근저당권입니다.

이 물건이 눈길을 끄는 가장 큰 이유는 가격입니다. 감정가 69,000,000원에서 출발해 5회 유찰되었고, 현재 최저가는 감정가의 16.81%입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰대금만이 아닙니다. 낙찰자가 실제로 부담할 총취득비용을 확인해야 합니다. 특히 이 사건에는 배당요구를 한 임차인 엄정민·윤정탁이 존재하지만, 두 사람 모두 대항력과 우선변제 여부를 확정할 핵심 정보가 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 판단은 미완성

등기상 핵심 기준은 2021.04.16 부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원이었으나, 2021.07.21 변경등기를 통해 1,100,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 2024.02.06 확정채권양도로 근저당권자가 주식회사씨티건설로 변경되었습니다. 따라서 현재 권리관계는 최초 설정금액뿐 아니라 변경등기와 이전등기를 함께 보아야 합니다.

1993년 설정된 한국주택은행 근저당권은 2013.11.04 말소되었고, 2021년 부산은행의 별도 440,000,000원 근저당권도 2021.12.10 말소되었습니다. 반면 말소기준권리 이후의 국가·지방자치단체 압류, 맨텍 가압류 및 경매개시결정 등은 매각에 따른 등기상 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 세금의 배당 우선순위와 임차인의 대항력 여부는 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심 위험

매각물건명세서 및 문건접수 내역상 엄정민·윤정탁, 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 '없음'으로 확정할 수도, '있음'으로 단정할 수도 없습니다.

특히 유효한 대항력을 가진 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액은 그만큼 증가할 수 있습니다. 이때 실질취득비용 = 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금이며, 보증금이 낙찰가보다 큰 전액 인수형 상황에서는 총액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 최저가 11,597,000원만을 최근 시세와 비교하여 투자수익을 확정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 시장은 급락했다

(주)태영화학사원 아파트 전용 49.65㎡의 실거래 내역입니다. 최근 12개월 거래는 2026.01과 2026.08의 2건으로, 평균 37,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.08의 35,000,000원입니다.

전체 10건 평균은 69,000,000원이지만, 여기에 2021년의 95,000,000원 거래 등 과거 고가 사례가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 37,500,000원으로, 과거 거래기간 대비 가격 추세가 -51.2%입니다. 즉 이 단지는 가격이 크게 하락한 상태입니다.

최저가 11,597,000원은 최근 12개월 평균의 30.9%이고, 최신 거래가 35,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 명목 최저매각가격 자체는 최근 실거래보다 낮은 것이 사실입니다. 다만 실거래 표본이 2건에 불과하고, 거래 층수와 대상 물건의 층수도 다릅니다. 더욱 중요한 것은 임차인의 미배당 보증금 인수 여부가 확인되지 않아 실질취득가격을 아직 시세와 비교할 수 없다는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,597,000원 가정)

예상 집행비용은 608,746원이며, 근저당권에 10,988,254원을 배당하는 시뮬레이션입니다. 배당표의 근저당 채권액 1,815,000,000원은 최초 설정액 기준으로 기재되어 있으나, 등기상 2021.07.21 채권최고액이 1,100,000,000원으로 변경되고 2024.02.06 씨티건설에 이전되었습니다. 또한 갑구 6번은 갑구 5번 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있어 별개 채권으로 중복 산정하지 않도록 확인해야 합니다. 실제 배당순위와 배당액은 근저당권 이전·변경, 당해세, 임차인의 우선변제 및 최우선변제를 반영하여 재검토해야 합니다.

시뮬레이션상 채권액 합계는 2,075,258,645원, 채권자 배당 합계는 10,988,254원, 미배당 채권액은 2,064,270,391원입니다. 미배당 채권액이 크다는 사실 자체가 일반 근저당 채무의 매수인 인수를 뜻하지는 않습니다. 매수인에게 더 중요한 것은 별도로 존속할 수 있는 임차보증금과 법정 인수사항입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 남는다

회차가 진행되면 명목 최저가는 더 낮아질 수 있습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수가 발생한다면, 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금 인수액이 커질 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하고 유효한 대항력이 존속하는 경우 총취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있으므로, 유찰에 따른 할인율을 곧바로 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.

각 회차의 예상배당표에 표시된 매수인 인수액은 0원이지만, 두 임차인의 보증금·대항력이 확인되지 않았기 때문에 이는 실제 인수금액에 대한 확정값이 아닙니다. 임차관계 확인 전에는 어느 회차에서도 실질취득비용을 정확히 산정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황과 주변 가로망 상태는 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며, 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 마감, 샷시창호와 위생·급배수설비 등이 설치된 아파트입니다.
• 토지 및 규제. 준공업지역으로, 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역 등에 해당합니다. 대상 토지는 부정형의 주거용 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 339,400원/㎡이며, 토지면적은 3,912.0㎡로 확인됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 명확히 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 50세대 소규모 아파트이며 1993년 준공되었습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건이고 가격 추세는 -51.2%입니다. 유동성과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 엄정민·윤정탁의 주민등록 전입일과 실제 점유 개시일을 확인하고 2021.04.16 말소기준권리와의 선후관계를 판단해야 합니다.
• 보증금 원본 확인. 두 임차인의 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 내용을 확보해 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 산정해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 최저가 11,597,000원만으로 시세 차익을 계산하지 말고, 인수할 보증금과 취득 부대비용을 반영한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 근저당 변경·이전 확인. 을구 3번 근저당권의 최초 채권최고액 1,815,000,000원, 변경액 1,100,000,000원, 씨티건설 이전등기를 대조해야 합니다.
• 압류·조세 확인. 국세와 지방세 압류가 있으므로 법정기일, 당해세 및 배당 우선순위와 매수인이 부담할 가능성이 있는 별도 항목을 확인해야 합니다.
• 중복 경매 관계. 2023타경108632 강제경매와 2024타경103399 임의경매의 관계, 맨텍 가압류의 본압류 이행, 실제 배당요구 채권을 확인해야 합니다.
• 현장 및 명도. 실제 점유자를 확인하고 임차인별 주거 점유 범위와 명도 가능성을 조사해야 합니다.
• 시장가격 재검토. 전체 평균 69,000,000원보다 최근 12개월 평균 37,500,000원, 최신 거래 35,000,000원과 -51.2%의 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.
• 관리비 및 건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 건물 노후에 따른 수선비, 설비 상태와 실거주 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각서류 최종 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 16.81%라는 숫자에 속지 말 것”

울산 장생포 태영화학 사원아파트 503호는 숫자만 놓고 보면 매우 낮은 가격에 경매가 진행되고 있습니다. 감정가 69,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 11,597,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 37,500,000원에도 크게 못 미칩니다.

그러나 이 사건의 본질적인 위험은 가격이 아니라 권리의 불확실성입니다. 엄정민·윤정탁 실제 임차인 2명이 배당요구를 했지만, 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원을 그대로 믿고 응찰하면, 실제로는 미배당 보증금 인수가 발생하는 상황을 놓칠 수 있습니다.

더구나 시장도 우호적이지 않습니다. 과거 평균 69,000,000원과 달리 최근 거래는 35,000,000원 및 40,000,000원이며, 가격 추세는 -51.2%입니다. 소규모 단지, 적은 실거래 표본, 5회 유찰이라는 조건까지 고려하면 매수 이후 환금성에도 신중해야 합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 명목 가격의 할인 폭은 크지만, 임차인 인수위험이 미확정이고 최근 시장가격이 크게 하락했습니다. 임차보증금과 대항력 확인 전에는 적극적인 입찰보다 권리관계 확정이 우선입니다. 실제 인수액이 확인된 뒤 그 금액을 포함한 실질취득가격으로 최근 시세와 비교해야 이 물건의 경제성을 제대로 판단할 수 있습니다.