울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동의 (주)태영화학 사원아파트 5층 503호입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 감정가 69,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 16,567,000원입니다. 숫자만 보면 매우 큰 폭으로 내려왔지만, 권리관계는 가격표처럼 단순하지 않습니다. 말소기준은 2021.04.16. 부산은행 근저당권이고 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 실제 임차인 엄정민·윤정탁 2명은 모두 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
가격 판단에서도 오래된 전체 평균만 보면 안 됩니다. 동일 전용 49.65㎡ 거래 9건의 전체 평균은 72,777,777원이지만, 최신 거래는 2026년 1월 40,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 40,000,000원입니다. 최근 시세가 과거 거래보다 -48.0% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 69,000,000원~95,000,000원대 거래를 현재 가치의 직접 근거로 삼는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 5층503호 (장생포동, (주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 49.65㎡ · 5층 |
| 소유자 | 화명주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 16,567,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 세대수 | 1993.01.18 · 50세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 핵심은 임차인
말소기준은 2021.04.16. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 울산세무서장 압류, 울산광역시 남구 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 강제경매개시결정 및 씨티건설의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1993년 한국주택은행 근저당권은 2013.11.04. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 판정은 보류
| 임차인 | 용도 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄정민 | 주거 | 2023.09.07 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 미상 |
| 윤정탁 | 주거 | 2023.09.22 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 미상 |
두 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각의 실제 임차인입니다. 따라서 보증금이 확인되기 전에는 단순히 배당요구를 했다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다. 특히 말소기준일인 2021.04.16.보다 앞서 대항요건을 갖췄는지가 확인되면 결론이 크게 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 먼저 봐야 한다
동일 전용 49.65㎡ 실거래는 9건입니다. 전체 평균은 72,777,777원이지만 최근 거래는 2026.01. 40,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 40,000,000원입니다. 최근과 과거를 비교한 추세가 -48.0%이므로 가격 판단의 기준은 전체 평균보다 최신 40,000,000원에 두는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.65㎡ | 9건 | 72,777,777원 |
현재 최저가 16,567,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 40,000,000원의 41.4%입니다. 가격표 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 3.0회이고 현재 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 거래 추세도 -48.0%이므로 낮은 최저가만 보고 환금성을 낙관하기보다, 임차관계와 실제 매수수요를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 698,206원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,868,794원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 · 맨텍주식회사 | - | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,075,258,645원 중 예상 배당은 15,868,794원, 미배당은 2,059,389,851원입니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원이나, 임차인 최우선변제 및 실제 임차보증금 관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차 리스크는 그대로다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 16,567,000원 | 15,868,794원 | 2,059,389,851원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 11,596,900원 | 10,988,156원 | 2,064,270,489원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 8,117,829원 | 7,571,708원 | 2,067,686,937원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근입니다. 주위는 자연림·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 3,912.0㎡, 공시지가 339,400원/㎡, 부정형·완경사·주거용 아파트 건부지입니다.
- 환금성. 50세대, 1993.01.18 준공 단지이며 최근 12개월 동일면적 거래는 2026.01. 40,000,000원 1건입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -48.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 엄정민 전입관계 확인. 말소기준 2021.04.16. 이전 대항요건 취득 여부와 실제 보증금을 확인해야 합니다.
- 윤정탁 전입관계 확인. 동일하게 전입시점·보증금·확정일자를 확인하고 승계 가능성을 판단해야 합니다.
- 배당요구와 승계는 별개. 두 임차인 모두 배당요구를 했지만 보증금 전액 배당 여부가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 부담 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 72,777,777원보다 최신 40,000,000원과 최근 추세 -48.0%를 가격 기준으로 우선해야 합니다.
- 4회 유찰의 이유 점검. 현재 최저가는 최근 실거래보다 낮지만 이미 단지 평균 유찰 3.0회를 넘어 4회 유찰됐습니다. 현장 수요와 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 싸졌지만, 권리는 아직 닫히지 않았다
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 69,000,000원이 4회 유찰돼 16,567,000원, 최신 동일면적 실거래 40,000,000원의 41.4%까지 내려왔습니다. 그러나 최신 거래 자체가 과거 대비 -48.0% 하락했고, 무엇보다 실제 임차인 엄정민·윤정탁 2명의 대항력과 보증금이 확인되지 않았습니다. 등기상 후순위 압류·가압류는 소멸하지만 임차인 승계 위험은 별도 문제입니다.
결론은 ‘가격 매력은 있으나 권리 확인 전 보류’입니다. 두 임차인이 대항력 없는 것으로 확인되고 인수액이 실제로 0원이라면 현재 가격과 최근 거래 사이에는 큰 간격이 있습니다. 반대로 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 실질취득비용은 현재 최저가가 아니라 그 승계액을 포함해 다시 계산해야 합니다. 4회 유찰의 숫자보다 먼저 확인할 것은 두 임차인의 전입일과 보증금입니다.
