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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
28,190,000원 2,819만 감정가 70,000,000원
감정가의 40% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 24,010,000원 최저가 대비 +17%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
240만원
최저가의 10% · 2,401,000원
실거래 대비
▼ 50.2% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 0원 구조의 3회 유찰 아파트. 최근 거래 대비 가격은 낮지만 환금성과 배당 리스크 확인이 필요합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 환금성과 배당 리스크를 봐야 한다 — 울산 장생포 태영화학 사원아파트 103호

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층103호 ((주)태영화학 사원아파트)
감정가 70,000,000원 · 최저매각가 24,010,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 강제·임의경매 진행
58점
매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격은 감정가 대비 34% 수준까지 내려왔지만 소형 단지 환금성과 당해세 리스크 확인 필요
임차인 인수 위험은 없고 최근 거래 대비 가격 메리트는 있으나 50세대 소규모 단지와 공업지역 입지, 세금 압류 리스크를 함께 고려해야 함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없는 물건입니다. 다만 50세대 규모의 오래된 사원아파트로 환금성이 핵심 변수입니다. 최저가는 2,401만원으로 최근 거래 4,000만원 대비 낮아 가격 메리트는 있으나, 세금 압류·후순위 채권 미배당 구조와 입지 특성을 함께 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
70,000,000원 / 24,010,000원
3회 유찰
최근 거래
40,000,000원
2026.01 거래
최저가 ÷ 최근시세
60.0%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 1층103호입니다. 전용면적은 49.65㎡이며 1993년 준공된 50세대 규모 아파트입니다. 권리 구조상 핵심은 2021년 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.

핵심지표

  • 권리. 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸 예정.
  • 가격. 최저매각가 2,401만원으로 최근 거래 4,000만원 대비 낮은 수준.
  • 배당. 부산은행 근저당 우선 배당 후 후순위 채권은 대부분 미배당 예상.
  • 주의. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인 필요.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층103호
물건종류 / 면적아파트 · 전용 49.65㎡
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가70,000,000원 / 24,010,000원
신청채권자 / 청구주식회사 씨티건설 / 132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

말소기준권리는 2021.04.16 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,815,000,000원이며 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 임차보증금 인수 위험은 없습니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 구간

거래월전용층거래가
2026.0149.65㎡240,000,000원
2022.0449.65㎡269,000,000원
2021.1249.65㎡180,000,000원
2021.1149.65㎡395,000,000원
평균—9건72,777,777원

전체 평균 거래가는 72,777,777원이지만 최근 12개월 거래는 2026년 1월 40,000,000원 1건입니다. 최근 거래 기준 최저매각가는 약 60% 수준으로 가격상 할인폭은 존재합니다. 다만 최근 거래 추세는 과거 평균 대비 -48%로 하락한 상태입니다.

⚠️ 환금성 체크 총 세대수는 50세대이며 준공일은 1993.01.18입니다. 가격은 낮아졌지만 매수층이 제한될 수 있어 낙찰 후 매각 가능성까지 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-832,180원
부산은행 근저당1,815,000,000원23,177,820원
맨텍 가압류128,085,966원0원
씨티건설 경매개시132,172,679원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 최근 거래
최저가는 최근 거래 대비 낮지만 최근 거래 하락 추세 확인 필요.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
⛔ 확인할 위험 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 울산광역시 남구 장생포동 소재, 울산해양공원 북서측 인근입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 일반적 교통상황은 보통입니다.
  • 용도지역. 도시지역·준공업지역에 해당하며 장애물제한표면구역 및 가축사육제한구역 포함입니다.
  • 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사되었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 배당 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부를 확인하세요.
  • 환금성. 50세대 소규모 단지와 장생포동 입지를 고려해 매도 가능성을 검토하세요.
  • 가격. 최근 거래 4,000만원 대비 최저가는 할인 구간이나 하락 추세를 반영해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 출구전략이 중요하다”

이 물건은 임차인 인수 부담 없이 3회 유찰로 가격이 크게 낮아진 아파트입니다. 최저가는 최근 거래 대비 매력적인 수준이지만, 오래된 소규모 단지라는 점과 하락한 거래 흐름은 함께 봐야 합니다. 권리 위험은 낮고 가격은 내려왔지만, 최종 판단 기준은 낙찰 후 환금 가능성입니다.

본 리포트는 등기부·매각 관련 데이터·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층103호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

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