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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수48 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
34,510,000 3,451만 감정가 68,000,000원
감정가의 50% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 23,324,000원 최저가 대비 +47%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
233만원
최저가의 10% · 2,332,400원
실거래 대비
▼ 39.1% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34%까지 하락했으나 대항력 미상 임차인과 당해세 가능성이 남은 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차인 리스크가 남은 장생포 사원아파트

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층208호
감정가 68,000,000원 · 최저매각가 23,324,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 아파트
48
매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮지만 대항력 미상 임차인과 세금 리스크 확인이 필요한 물건
최저가는 최근 거래 대비 낮아 가격 매력은 있으나 임차인 보증금·전입 미상 및 당해세 가능성이 있어 안정성 점수는 제한됨.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌습니다. 최저가 23,324,000원은 최근 거래 40,000,000원 대비 58.3% 수준입니다. 다만 임차인 빈승근은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상이고, 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
68,000,000원 / 23,324,000원
3회 유찰
최근 거래
40,000,000원
2026.01 동일평형
최저가 ÷ 최근시세
58.3%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
권리상 인수액 없음

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 2층 208호입니다. 감정가는 6,800만원이지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 2,332만원까지 내려왔습니다. 권리관계는 2021년 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층208호
물건종류 / 면적아파트 · 전용 49.65㎡
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가68,000,000원 / 23,324,000원
신청채권 / 청구액주식회사 씨티건설 / 132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021.04.16 설정된 주식회사 부산은행 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 압류 중 일부는 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 여부 미상

점유자용도보증금판정
빈승근주거미상대항력 가능·미상
⚠️ 확인 필요 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 및 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 확인할 점 존재

동일 평형 최근 거래는 2026.01 거래 40,000,000원이며, 전체 9건 평균 거래가는 72,777,777원입니다. 최근 12개월 기준 거래는 1건으로 최근 가격 기준 판단이 중요합니다.

거래월전용거래가
2026.0149.65㎡240,000,000원
2022.0449.65㎡269,000,000원
2021.1249.65㎡180,000,000원
평균-9건72,777,777원
배당분배 (최저가 23,324,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래보다 낮지만, 소규모 단지 특성상 개별 거래 편차 확인 필요

④ 배당 구조

배당 항목예상배당
집행비용819,832원
부산은행 근저당권22,504,168원
후순위 가압류·경매채권0원
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
⛔ 주의 관점 임차인 보증금과 전입일이 확인되지 않은 상태입니다. 대항력 있는 임차인으로 판명될 경우 권리 분석 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 빈승근의 전입·보증금 관련 자료를 반드시 확인해야 합니다.
  • 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부 확인이 필요합니다.
  • 가격 판단. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 소규모 단지 특성상 환금성 검토가 필요합니다.
  • 권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인은 필수”

이 물건은 3회 유찰로 가격 부담은 크게 낮아졌고, 권리상 인수액도 없습니다. 다만 임차인의 대항력 여부가 확인되지 않았고 세금 압류 관련 리스크가 남아 있어 단순 저가 낙찰 물건으로 접근하기 어렵습니다. 가격 메리트는 있으나 임차·세금 확인을 끝낸 뒤 판단해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층208호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

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