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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
25,750,100원 2,575만 감정가 70,000,000원
감정가의 36% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 24,010,000원 최저가 대비 +7%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
240만원
최저가의 10% · 2,401,000원
실거래 대비
▼ 54.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만 임차인 보증금 미상과 세금 압류 리스크를 확인해야 합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차·세금 리스크를 확인해야 한다 — 울산 태영화학 사원아파트 104호

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층104호
감정가 70,000,000원 · 최저매각가 24,010,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 아파트
58점
매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 미상 임차인·세금 압류 리스크 확인이 필요한 물건
인수 권리는 없으나 보증금 미상 임차인 2명과 당해세 가능 압류가 있어 권리 안전성 확인이 필요하며, 최근 거래 대비 가격은 낮아 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 34.3%까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 가격은 충분히 낮아졌지만, 임차인 2명의 보증금 미상·대항력 판단 이슈와 국세·지방세 압류 리스크가 있어 입찰 전 명확한 확인이 필요한 물건입니다. 권리상 인수금액은 0원이지만 점유관계 확인이 핵심입니다.
감정가
70,000,000원
최저가 대비 기준
최저매각가
24,010,000원
3회 유찰
최근 12개월 거래
40,000,000원
최근 1건 평균
매수인 인수
0원
등기상 인수 없음

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 태영화학 사원아파트 1층 104호입니다. 소유자는 화명주식회사이며, 2021년 이후 부산은행 근저당과 각종 압류·가압류가 이어진 기업 관련 경매입니다. 말소기준권리는 2021년 4월 16일 설정된 부산은행 근저당이며 이후 압류와 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 조사는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층104호 ((주)태영화학 사원아파트)
물건종류 / 이용상태아파트 · 전용 49.65㎡
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가70,000,000원 / 24,010,000원 (3회 유찰)
신청채권 / 청구액주식회사 씨티건설 / 132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없지만 점유 확인 필요

말소기준권리는 을구 3번 부산은행 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 확인 필요

임차인전입보증금대항력배당요구
엄윤민 2022.04.04 미상 없음 2023.09.07
최의분 미상 미상 판정 불가 2023.09.11
⚠️ 임차 위험 체크 엄윤민은 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 최의분은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가합니다. 입찰 전 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 가격 하락

동일 단지 동일 면적 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 거래는 2026년 1월 40,000,000원입니다. 최저매각가 24,010,000원은 최근 거래 대비 60% 수준으로 낮습니다. 다만 과거 거래 평균은 72,777,777원으로 최근 시장 상황과 차이가 있어 최근 거래를 우선 판단해야 합니다.

거래월면적층거래가
2026.0149.65㎡240,000,000원
2022.0449.65㎡269,000,000원
2021.1249.65㎡180,000,000원
전체 평균9건-72,777,777원
배당 분배 (최저가 24,010,000원)
감정가 vs 최근 거래
최저가는 최근 거래보다 낮지만 임차·세금 리스크 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표

배당 항목채권액예상배당
집행비용-832,180원
부산은행 근저당1,815,000,000원23,177,820원
맨텍 주식회사 가압류128,085,966원0원
씨티건설 경매개시132,172,679원0원
소유자 잔여-0원

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 보증금 미상 임차인이 있어 최종 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
  • 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
  • 가격 판단. 최저가는 최근 거래보다 낮지만 과거 평균 거래와 최근 시장 흐름 차이를 함께 봐야 합니다.
  • 권리 분석. 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하며 인수금액은 0원입니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인이 먼저”

이 물건은 3회 유찰을 거치며 가격 매력이 생긴 아파트입니다. 최저매각가는 최근 거래 4천만원보다 낮은 수준이지만, 기업 소유 물건 특성상 임차인 보증금 미상 문제와 세금 압류 순위 확인이 중요합니다. 권리는 소멸 구조지만 점유와 배당 확인이 낙찰 후 리스크를 결정하는 물건입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당과 차이가 있을 수 있으며 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층104호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

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