67,130,000원
부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 3층 302호입니다. 감정가 137,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 67,130,000원, 감정가의 49%입니다. 공부상 용도는 숙박시설이고, 건물은 지하2층·지상19층 철근콘크리트구조로 2020.03.27. 사용승인됐습니다.
권리구조의 중심은 2021.08.24. 설정된 부산은행 근저당입니다. 채권최고액은 5,170,000,000원이고 공동담보목록 제2021-593호가 기재돼 있습니다. 바로 뒤인 2021.08.31. 박경래 명의 근저당 240,000,000원이 설정됐고, 이후 국세·지방세 압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 3층302호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.08.24. 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 박경래 근저당권과 국·창원시·부산광역시 중구의 압류, 2024.06.13. 경매개시결정은 제공된 판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없어 임차보증금 승계 문제도 나타나지 않으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 67,130,000원으로 감정가 137,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 내려왔다”는 사실과 “시장가격보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
특히 공부상 숙박시설은 일반 주거용 부동산과 수요층·운영방식·환금성이 다를 수 있습니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체도 현재 가격대에서 응찰수요가 충분하지 않았다는 점을 보여줍니다. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 점수를 높이는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,608,340원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 65,521,660원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 5,410,000,000원 가운데 예상배당은 65,521,660원이고, 미배당액은 5,344,478,340원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산항만공사 서측 인근의 성숙된 상가지대로 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상19층 건물이며 사용승인일은 2020.03.27.입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접하고, 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다. 토지는 696.5㎡, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 폭 약 35미터, 남측 폭 약 14미터, 서측 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 공부상 숙박시설입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세라면 배당표보다 우선 차감될 수 있습니다.
- 숙박시설 용도 확인. 공부상 숙박시설이므로 실제 운영형태, 사용 가능 범위, 관리규약과 관련 비용을 직접 확인해야 합니다.
- 2회 유찰의 의미. 감정가 137,000,000원에서 67,130,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료 없이 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 공동담보목록 제2021-593호, 박경래 근저당에는 공동담보목록 제2021-622호가 기재돼 있습니다.
- 배당 한계. 현재 배당가정에서는 부산은행도 전액 배당되지 않고 박경래 근저당은 배당 0원입니다. 채권 미배당액은 5,344,478,340원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금 관련 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 별도 검증”
이 사건은 등기상으로는 비교적 읽기 쉽습니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 커넥트부산호텔 302호는 공부상 숙박시설이고 이미 2회 유찰되어 67,130,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 이 낙폭만으로 “싸다”고 평가할 근거가 부족합니다. 더구나 국세·지방세 압류 4건의 당해세 가능성도 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격·환금성·세금은 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
