부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 4층 410호입니다. 공부상 용도는 숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 19층, 사용승인일자는 2020.03.27.입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사라온디엔씨입니다. 이 회사가 2021.08.24. 소유권을 취득한 날 부산은행이 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당을 설정했고, 바로 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2021.08.31. 박경래의 채권최고액 240,000,000원 근저당, 2022.06.10. 국의 압류, 2024.11.07. 부산진구(부산광역시)의 압류가 이어졌습니다. 현재 경매개시결정은 2024.06.13. 등기됐고 채권자는 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사(양도전: 주식회사 부산은행)입니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 4층410호 (중앙동6가, 커넥트부산호텔) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상19층 · 사용승인 2020.03.27. |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사(양도전: 주식회사 부산은행) / 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 권리는 소멸형
말소기준은 2021.08.24. 부산은행 근저당권입니다. 2021.08.31. 박경래 근저당, 2022.06.10. 국 압류, 2024.06.13. 현 경매개시결정, 2024.11.07. 부산진구 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 등기 자료에서도 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
과거 2022.08.10. 부산은행이 신청한 임의경매개시결정도 있었지만 2023.11.28. 취하됐고, 그 등기는 2023.12.01. 말소됐습니다. 또한 이 물건에는 2020년부터 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.08.24. 주식회사라온디엔씨로 소유권이 이전된 뒤 현재 권리관계가 형성됐습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저매각가는 82,320,000원으로 감정가 168,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 절대금액은 크게 낮아졌지만, 이 사건에서 확인되는 가격 자료는 감정가와 경매 회차별 최저가입니다. 동일·유사 숙박시설의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 82,320,000원이 실제 시장가격보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 82,320,000원 | 5,329,561,760원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 57,624,000원 | 5,353,813,232원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 40,336,800원 | 5,370,789,262원 |
유찰이 더 진행되면 최저가는 57,624,000원, 40,336,800원으로 내려가지만, 채권총액 5,410,000,000원에 비해 매각대금이 작아 미배당액은 오히려 5,353,813,232원, 5,370,789,262원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 매수인이 인수한다는 뜻이 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,881,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,410,000,000원 중 예상배당은 80,438,240원이고, 미배당은 5,329,561,760원입니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 부산은행과 박경래 근저당은 각각 공동담보목록 제2021-593호, 제2021-622호가 기재돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산항만공사 서측 인근이며 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 매각물건명세서 비고상 공부상 숙박시설입니다. 감정평가 대상 건물에는 생활숙박시설과 일반숙박시설 호실이 함께 포함돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상19층, 사용승인일 2020.03.27.이며 위생·급배수·천정매립형 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고, 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다. 토지면적은 696.5㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 가격 검증. 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 최저가의 시장 대비 수준은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입·사업자등록, 보증금과 확정일자 유무를 매각물건명세서·현황조사와 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 5,170,000,000원과 박경래 240,000,000원 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 실제 채권잔액과 다른 공동담보 물건의 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국 압류와 부산진구 압류가 존재하며 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 숙박시설 이용상태 확인. 공부상 숙박시설이므로 실제 영업·관리 상태, 관리비와 사용 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 49% 착시 경계. 감정가의 49%라는 수치만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 숙박시설의 최근 거래가격과 수익성을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.31.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 박경래 근저당·국 압류·현재 경매개시결정·부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 다른 문제입니다. 감정가 168,000,000원이 두 차례 유찰돼 82,320,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 공부상 숙박시설이고 임대관계가 미상인 만큼, 입찰 판단의 핵심은 할인율이 아니라 실제 점유·운영상태와 시장가격을 얼마만큼 확인하느냐입니다. 이 물건은 등기 권리는 소멸형, 가격은 검증 보류가 맞는 결론입니다.
