부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 5층 502호입니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고상 공부상 숙박시설이고, 건물은 2020.03.27 사용승인된 지하 2층·지상 19층 철근콘크리트 구조입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2021.08.24 설정된 부산은행 근저당권이며 채권최고액은 5,170,000,000원입니다. 같은 날 소유권이 주식회사라온디엔씨로 이전됐고, 이후 2021.08.31 박경래의 후순위 근저당, 2022.06.10 국의 압류, 2024.06.13 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어집니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수권리와 별개로 실제 점유·사용관계는 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 5층502호 (중앙동6가, 커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
2021.08.24 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 박경래 근저당권, 국의 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2022.08.10 부산은행이 신청한 종전 임의경매는 2023.11.28 취하되어 2023.12.01 말소됐고, 현재 사건은 2024.06.13 다시 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교는 유보
현재 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가 158,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과 절대 금액은 크게 낮아졌습니다. 그러나 동일·유사 숙박시설의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 할인율만 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 숙박시설입니다. 가격 판단에는 객실 운영 가능성, 실제 이용상태, 관리비·운영비, 숙박시설 수요와 매각 환금성을 함께 보아야 하므로 감정가 대비 할인율은 참고값일 뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,410,000,000원에 대해 예상 배당은 75,626,440원이고, 미배당액은 5,334,373,560원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 부산항만공사 서측 인근으로, 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하 2층·지상 19층 철근콘크리트 구조, 사용승인일은 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 696.5㎡, 일반상업지역의 상업용 부지이며 평지·부정형입니다. 동측 약 35m, 남측 약 14m, 서측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등에 해당하고, 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공부상 숙박시설이라는 용도 특성상 일반 주거용보다 매수층과 활용방식이 제한될 수 있고, 현재 이미 2회 유찰된 점은 실제 시장 수요를 확인해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 최근 실거래 비교 자료가 없는 상태이므로 77,420,000원을 시장가보다 낮다고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 숙박시설 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태. 공부상 숙박시설이며 감정평가 자료에는 일부 호실이 직원휴게실 등으로 이용된 사례도 기재돼 있습니다. 502호의 실제 사용상태는 현장에서 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 점유·명도. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 운영주체를 확인해야 합니다.
- 운영비·관리비. 숙박시설은 공용관리비와 운영 관련 비용이 수익성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 체납 여부와 비용 구조를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.08.24 부산은행 근저당이고 계산상 인수 0원이지만, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관계를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.08.24 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 공부상 숙박시설이고 이미 2회 유찰되어 최저가가 77,420,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 감정가의 49%라는 숫자를 곧바로 ‘저가매수 기회’로 해석하면 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·실사용·환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
