부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 3층 305호입니다. 사건상 용도 분류는 ‘기타’이고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 숙박시설로 기재돼 있습니다. 등기 권리의 중심은 2021.08.24. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,170,000,000원이고 공동담보목록 제2021-593호가 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 그 뒤에 설정된 박경래 근저당권 240,000,000원, 국의 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 69,580,000원으로 감정가 142,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 ‘감정가에서 절반 이상 떨어졌다’는 사실과 ‘시장가격보다 싸다’는 판단은 구분해야 합니다. 특히 숙박시설은 이용형태와 환금성이 일반 주거용 부동산과 다를 수 있으므로, 가격 메리트는 별도의 시장가격 확인 없이는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 3층305호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 확인된 임차권이나 대항력 임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2021.08.24. 부산은행 근저당권이고, 이후의 박경래 근저당권, 부산진세무서장이 처분청인 국의 압류, 2024.06.13. 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 회차 최저가는 69,580,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 48,706,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 34,094,200원(감정가 24%)입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 이 세 가격 중 어느 구간이 실제 시장가격보다 낮은지는 현재 자료만으로 판정할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 69,580,000원 | 5,342,072,440원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 48,706,000원 | 5,362,570,708원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 34,094,200원 | 5,376,919,496원 |
유찰이 이어질수록 매각대금이 낮아져 채권자의 미배당액은 커지지만, 자료상 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 권리 부담과 가격 적정성은 별개이므로, 숙박시설 시장가를 확인하기 전에는 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,652,440원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 5,410,000,000원, 예상 배당액은 67,927,560원, 미배당액은 5,342,072,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 부산항만공사 서측 인근에 위치하며, 부근은 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역 및 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상19층 건물이며 사용승인일자는 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 해당 건물의 각 호는 공부상 생활숙박시설 또는 일반숙박시설로 분류돼 있으며, 본 매각물건명세서 비고에도 공부상 숙박시설로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접하고, 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다. 토지는 696.5㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시장가격 별도 확인. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 숙박시설 이용형태 확인. 공부상 숙박시설이라는 점을 기준으로 실제 이용상태와 운영·사용 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 부산은행 5,170,000,000원 근저당에는 공동담보목록 제2021-593호가 기재돼 있으므로 원본 등기와 공동담보 범위를 함께 대조하세요.
- 압류·조세 확인. 부산진세무서장 관련 압류가 존재하므로 실제 배당에서 영향을 줄 수 있는 당해세 등 조세채권을 원본 자료로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계는 감정요항표상 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 등기 여부와 별개로 현장 점유자를 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 미확정”
이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 142,000,000원에서 69,580,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없고, 공부상 숙박시설이라는 용도 특성까지 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 통과, 가격은 별도 검증입니다. 2회 유찰과 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
