부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 4층 401호입니다. 매각물건명세서 비고는 “공부상 숙박시설임.”으로 기재되어 있고, 감정요항표 역시 대상 건물을 숙박시설로 평가하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 19층으로, 사용승인일은 2020.03.27입니다.
권리의 기준점은 2021.08.24 접수된 주식회사부산은행 근저당권 5,170,000,000원입니다. 그 다음 날이 아닌 2021.08.31에는 박경래 명의의 240,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2022.06.10에는 국의 압류가 들어왔습니다. 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2022.08.10 부산은행이 신청한 임의경매개시결정은 2023.11.28 취하되어 2023.12.01 말소됐고, 현재 경매는 2024.06.13 새로 기입된 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 4층401호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 · 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 (2021.08.10 매매, 2021.08.24 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매신청 채권자 | 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사 (양도전: 주식회사 부산은행) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2021.08.24 주식회사부산은행 근저당권입니다. 등기부에는 채권최고액 5,170,000,000원과 공동담보목록 제2021-593호가 기재되어 있습니다. 이후의 박경래 근저당권 240,000,000원, 국의 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당추정에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 5,341,110,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 5,361,897,056원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 34,574,400원 | 33,552,061원 | 5,376,447,939원 | 0원 |
현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 70,560,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액이 최저매각가와 같습니다. 이후 추가 유찰 시에도 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 현재 5,341,110,080원에서 3회 유찰 시 5,361,897,056원, 4회 유찰 시 5,376,447,939원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,670,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 5,410,000,000원 중 예상 배당은 68,889,920원, 미배당은 5,341,110,080원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 부산항만공사 서측 인근이며, 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 매각물건명세서와 감정요항표상 공부상 숙박시설입니다. 토지는 상업용으로 이용 중이며 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 19층, 사용승인일 2020.03.27. 위생·급배수·천정매립형 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 숙박시설 용도 확인. 주소의 명칭이 호텔이고 매각물건명세서상 공부상 숙박시설입니다. 주거용 아파트와 동일한 전제로 판단하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 70,560,000원은 감정가의 49%이지만, 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인폭만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액은 현재 5,341,110,080원으로 크지만, 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.24 부산은행 근저당권을 기준으로 뒤의 박경래 근저당권, 국의 압류, 현재 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 실질취득액은 최저가와 같은 70,560,000원입니다.
다만 이 물건은 공부상 숙박시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 이상 이를 곧바로 “시세의 절반 가격”으로 읽을 수는 없습니다. 감정요항표상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 낮아진 최저가보다 숙박시설의 실제 점유·이용관계와 가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
