부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 5층 508호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사라온디엔씨이고, 권리분석의 기준점은 2021.08.24 설정된 주식회사부산은행 채권최고액 5,170,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2021.08.31 박경래 근저당 240,000,000원, 국 압류, 현재 사건의 경매개시결정, 부산진구 압류가 이어지지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 151,410,000원으로 감정가 309,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 저평가라고 판단하면 곤란합니다. 감정평가상 공부 용도는 숙박시설이고, 임대관계는 미상입니다. 동일 물건군의 실거래 비교자료도 제시되지 않아, 아파트처럼 최근 거래 평균과 즉시 대조해 가격 메리트를 확정할 수 있는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 5층508호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 용도 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 151,410,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상19층 · 사용승인 2020.03.27 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 전체 696.5㎡ · 공시지가 4,489,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.24 을구 1번 부산은행 근저당입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 2021.08.31 박경래 근저당, 2022.06.10 국 압류, 2024.06.13 현재 사건의 임의경매개시결정, 2024.11.07 부산진구 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 유찰가지만 시세 검증이 먼저
현재 회차는 2회 유찰 후 최저가 151,410,000원으로, 감정가 309,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 105,987,000원, 그 다음은 74,190,900원까지 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 151,410,000원 | 5,261,509,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 105,987,000원 | 5,306,296,818원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 74,190,900원 | 5,337,544,536원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자들의 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 중요한 것은 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라 실제 숙박시설 거래·수익가치·운영상태와 비교해 151,410,000원이 적정한가입니다. 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없는 상태에서는 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,919,740원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 148,490,260원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 등기 채권액 5,410,000,000원 중 예상배당은 148,490,260원, 미배당은 5,261,509,740원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 2,919,740원으로 반영됐고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 숙박시설·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 숙박시설이며 커넥트부산호텔 내 집합건물입니다. 공부와 현황의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산항만공사 서측 인근으로, 각종 상업용·업무용 부동산과 부산항만공사·주차장 등이 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상19층, 사용승인일 2020.03.27이며 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 대로1류에 접합니다. 토지는 평지의 부정형으로 상업용 숙박시설 건부지로 이용됩니다.
- 공시지가. 4,489,000원/㎡이며 전체 토지면적은 696.5㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없다고 평가됐습니다.
- 환금성. 숙박시설은 일반 주거용 아파트와 매수층·운영방식이 달라 실제 객실 운영상태와 수익성, 관리구조를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 151,410,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 주변 숙박시설 매매·수익가치와 직접 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 객실 점유자·운영주체·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영구조. 공부상 숙박시설인 만큼 위탁운영, 관리계약, 객실 사용방식과 비용 구조를 매각서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.08.24 을구 1번 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 배당 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·영업비용. 숙박시설의 미납 관리비, 운영 관련 비용 및 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 현장 상태. 감정평가상 위반건축물이나 공부와의 차이는 없지만 객실 내부 상태와 실제 영업 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증형
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 2021.08.24 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 309,000,000원에서 2회 유찰돼 151,410,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 공부상 숙박시설이고 임대관계가 미상입니다. 가격을 직접 대조할 실거래 근거도 없어 감정가의 49%라는 할인 숫자만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격·점유·운영구조는 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 등기보다 숙박시설 자체의 실제 가치와 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
