부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 4층 403호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사라온디엔씨이고, 말소기준권리는 2021.08.24 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,170,000,000원입니다. 그 뒤 2021.08.31 박경래 근저당 240,000,000원, 2022.06.10 국 압류, 2024.06.13 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어집니다.
권리 흐름만 놓고 보면 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 최저매각가를 전제로 한 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권 규모가 매각대금보다 매우 커 후순위 채권과 선순위 근저당 일부에 큰 미배당이 남는 구조입니다. 이 미배당은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 4층403호 (중앙동6가, 커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상19층 · 사용승인일 2020.03.27 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.08.24 부산은행 근저당입니다. 2021.08.31 박경래 근저당과 2022.06.10 국 압류, 2024.06.13 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2022.08.10 부산은행의 종전 임의경매개시결정은 2023.11.28 취하되어 2023.12.01 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 144,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 70,560,000원, 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 49,392,000원, 그 다음은 34,574,400원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 70,560,000원 | 5,341,110,080원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 49,392,000원 | 5,361,897,056원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 34,574,400원 | 5,376,447,939원 |
여기서 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 서로 다르다는 점입니다. 숙박시설은 운영상태, 객실 이용조건, 관리비용, 수익구조 등에 따라 개별 가치 편차가 커질 수 있습니다. 따라서 49%라는 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”고 결론내리는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,410,000,000원 중 예상 배당은 68,889,920원, 미배당은 5,341,110,080원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산항만공사 서측 인근의 커넥트부산호텔로, 주변은 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상19층 건물이며 사용승인일은 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 696.5㎡, 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다. 동측 폭 약 35미터, 남측 폭 약 14미터, 서측 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 배당신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 조건. 공부상 숙박시설이므로 일반 주택과 다른 이용·운영·관리 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2022.06.10 부산진세무서장 관련 국 압류가 있습니다. 등기상 말소기준 이후 권리로 정리되어 있으나, 실제 배당에서는 당해세·법정기일에 따른 순위 변동 가능성을 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 가정에서 채권 미배당은 5,341,110,080원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 숙박시설의 실제 거래가격과 운영수익·관리조건을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 검증은 별개”
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2021.08.24 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 144,000,000원에서 2회 유찰돼 70,560,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격상 안전마진이 확보됐다고 단정할 수는 없습니다. 공부상 숙박시설이고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격과 이용·점유 확인은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
