77,420,000원
부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 5층 501호입니다. 매각물건명세서 비고상 공부상 숙박시설이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 19층, 사용승인일자는 2020.03.27입니다. 감정가는 158,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 77,420,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.08.24 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,170,000,000원이고 공동담보목록 제2021-593호가 기재돼 있습니다. 이후 박경래 근저당 240,000,000원, 국가 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 5층501호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 용도 | 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 5,170,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.24. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 신탁등기들은 등기부상 이미 말소됐고, 2021.08.24 주식회사라온디엔씨로 소유권이 이전된 같은 날 부산은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 분석의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2021.08.31 박경래 근저당, 2022.06.10 국가 압류, 2024.06.13 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 가격 판단 — 49% 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 77,420,000원으로 감정가 158,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 54,194,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 37,935,800원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론내릴 근거는 없습니다. 특히 공부상 숙박시설이라는 점과 임대관계 미상을 함께 두고 실제 이용·수익·점유 상태를 확인해야 현재 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 77,420,000원 | 49% | 5,334,373,560원 |
| 3회 유찰 시 | 54,194,000원 | 34% | 5,357,181,492원 |
| 4회 유찰 시 | 37,935,800원 | 24% | 5,373,147,044원 |
③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 5,410,000,000원 중 75,626,440원이 배당되고, 미배당은 5,334,373,560원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 부산항만공사 서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 19층, 사용승인일 2020.03.27. 위생·급배수·천정매립형 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중이며, 동측 약 35m, 남측 약 14m, 서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다. 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 기재는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 숙박시설 용도 확인. 매각물건명세서 비고는 공부상 숙박시설입니다. 실제 501호의 이용상태와 운영 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 말소기준 확인. 2021.08.24 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 박경래 근저당·국가 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 한계. 현재 회차 예상 채권 미배당액은 5,334,373,560원이며, 박경래 근저당에는 예상배당이 없습니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 용도와 점유
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 77,420,000원, 감정가의 49%까지 내려온 것도 분명합니다.
그러나 가격 판단은 여기서 멈추면 안 됩니다. 이 호실은 공부상 숙박시설이고 감정평가상 임대관계가 미상이며, 비교 가능한 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원이지만, 가격 메리트와 실제 점유 상태는 추가 검증이 필요하다”입니다. 49%라는 할인율 자체보다 숙박시설의 실제 이용상태와 점유관계를 확인하는 것이 우선입니다.
