67,130,000원
부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 3층 307호입니다. 매각물건명세서 비고상 공부상 숙박시설이고, 감정평가에서도 건물은 숙박시설로 평가됐습니다. 현재 소유자는 주식회사라온디엔씨입니다. 권리의 기준점은 2021.08.24. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 5,170,000,000원이며, 그 뒤 박경래 근저당 240,000,000원과 국 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 137,000,000원에서 현재 67,130,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 숙박시설은 일반 주거상품과 수요층·운영방식이 다르고, 감정평가서에는 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 가격 할인율과 권리 소멸 여부는 긍정 요소지만, 실제 입찰 판단은 점유와 사용형태 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 3층307호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.24. 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 같은 날 주식회사라온디엔씨로 소유권이전이 이뤄졌고, 이후 2021.08.31. 박경래 근저당, 2022.06.10. 국 압류가 설정됐습니다. 2022.08.10. 부산은행이 시작했던 종전 경매는 2023.11.28. 취하돼 2023.12.01. 말소됐으며, 현재 사건은 2024.06.13. 다시 개시된 임의경매입니다. 현재 경매 채권자는 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사이고, 등기에는 양도전 채권자가 부산은행으로 표시돼 있습니다.
② 숙박시설 특성 — 가격보다 사용·환금성을 먼저
감정평가상 커넥트부산호텔은 지하2층·지상19층 철근콘크리트 건물이며 사용승인일자는 2020.03.27입니다. 평가 대상 호실들은 공부상 생활숙박시설 또는 일반숙박시설로 구분되어 있고, 본건에 대해서도 매각물건명세서에 “공부상 숙박시설”이라고 명시돼 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료는 없습니다. 따라서 “49%니까 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 숙박시설은 주거용 집합건물과 다른 수요층을 가지므로 실제 영업·임대 가능성, 관리방식, 객실 운영 여부를 확인해야 현재 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,608,340원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 65,521,660원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,130,000원 가정 시 채권총액 5,410,000,000원 중 65,521,660원이 배당되고, 미배당은 5,344,478,340원입니다. 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 67,130,000원 | 65,521,660원 | 5,344,478,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,991,000원 | 45,745,162원 | 5,364,254,838원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,893,699원 | 31,901,612원 | 5,378,098,388원 | 0원 |
채권액이 매각가보다 매우 크기 때문에 현재 회차에서도 소유자에게 돌아가는 잔여는 0원입니다. 추가 유찰 시 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 각 회차 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권 부족 자체보다 숙박시설의 점유·운영·환금성을 현재 가격과 함께 판단하는 데 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 부산항만공사 서측 인근으로, 주변은 상업용·업무용 부동산과 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상19층 건물이며 사용승인일자는 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 696.5㎡, 공시지가 4,489,000원/㎡, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 객실 또는 호실의 실제 점유와 운영현황을 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 배당 계산상 인수는 0원이지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·운영주체와 인도 가능성을 확인하세요.
- 숙박시설 용도 확인. 본건은 공부상 숙박시설입니다. 일반 주거용 집합건물과 동일한 전제로 수익성과 환금성을 계산하지 않는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 주변 숙박시설 또는 동일 건물의 실제 거래·수익자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권에는 공동담보목록 제2021-593호, 박경래 근저당권에는 공동담보목록 제2021-622호가 기재돼 있습니다. 입찰 전 원등기와 공동담보 범위를 대조하세요.
- 체납·관리비 확인. 2022.06.10. 국 압류가 존재합니다. 실제 세금·관리비와 매각대금에서의 배당관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 숙박시설의 현실을 먼저
이 사건은 등기상으로는 비교적 선명합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 감정가 137,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가도 67,130,000원까지 낮아졌습니다.
하지만 가격이 절반 수준으로 내려왔다는 사실만으로 안전한 저가 매수라고 결론내리기는 어렵습니다. 본건은 공부상 숙박시설이고 임대관계가 미상이며, 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 소멸 여부보다 실제 점유·숙박시설 운영 가능성·환금성을 확인한 뒤 67,130,000원의 의미를 판단하는 것입니다. 권리 계산은 인수 0원, 가격 판단은 추가 검증이 필요한 사건입니다.
