부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 5층 509호입니다. 감정평가 요항상 이 건물이 속한 대상들은 공부상 숙박시설로 분류되고, 본건 소재지는 부산항만공사 서측 인근의 성숙된 상가지대입니다. 등기상 현 소유자는 주식회사라온디엔씨이며, 핵심 권리는 2021.08.24. 설정된 부산은행 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 설정된 박경래 근저당 240,000,000원, 국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가 158,000,000원의 약 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 숙박시설입니다. 게다가 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 비교시세가 확인되지 않으므로 49%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 예상 인수액 0원을 반영하면 77,420,000원이지만, 그 금액이 시장가 대비 싼지는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 5층509호 (중앙동6가, 커넥트부산호텔) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2020.03.27 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 주식회사라온디엔씨로 소유권이 이전됐고, 이후 2021.08.31. 박경래 명의의 후순위 근저당, 2022.06.10. 국의 압류가 설정됐습니다. 2022년 부산은행이 한 차례 임의경매를 신청했으나 2023.11.28. 취하돼 그 경매개시결정등기는 말소됐고, 2024.06.13. 현재 사건인 2024타경3113의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저가’ 근거는 없다
현재 회차 최저가는 77,420,000원으로 감정가 158,000,000원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 54,194,000원, 4회 유찰 시에는 37,935,800원입니다. 그러나 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 최근 12개월 평균 거래액이나 최신 거래가가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,793,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용을 제외한 75,626,440원이 선순위 부산은행 근저당에 배당되고, 박경래 근저당에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 전체 채권최고액 합계 5,410,000,000원 대비 미배당액은 5,334,373,560원이나, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가, 부산항만공사 서측 인근에 위치하며 주변은 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역 및 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 19층 건물이며 사용승인일은 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 공부상 숙박시설임을 명시합니다. 토지 역시 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 대로1류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설은 일반 주거용보다 수요층이 제한될 수 있고, 운영수익·점유관계·관리비·대출 가능 여부에 따라 매각가격이 크게 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 이력도 함께 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 먼저 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 커넥트부산호텔 내 동일·유사 객실의 실제 매매사례와 현재 호가를 확인하세요.
- 숙박시설 운영상태. 509호의 실제 이용형태, 객실 운영 여부, 운영사와의 계약관계, 관리비·운영비 구조를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 현 점유자와 점유권원의 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2021.08.24. 부산은행 근저당과 후순위 권리의 현재 상태를 등기부 원본 및 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 집행비용과 실제 채권액, 조세·최우선변제 등은 배당기일에 달라질 수 있으므로 예상표는 입찰가격과 별도로 검토하세요.
- 다음 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 54,194,000원, 4회 유찰 시 37,935,800원으로 내려가는 구조이지만, 더 낮은 최저가 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 공부상 숙박시설이고 임대관계는 미상이며, 2회 유찰돼 최저가가 77,420,000원까지 내려온 상황입니다. 비교할 최근 실거래가가 없으므로 ‘감정가의 49%니까 싸다’는 결론은 금물입니다. 현장 시세·객실 운영상태·점유·관리비·환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심은 그 두 번째 단계입니다.
