76,440,000원
부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 4층 404호입니다. 공부상 용도는 숙박시설이고, 건물은 지하 2층·지상 19층 철근콘크리트구조로 2020.03.27. 사용승인됐습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사라온디엔씨입니다.
권리 구조의 중심은 2021.08.24. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 5,170,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 다음 순위인 박경래 근저당권 240,000,000원과 국의 압류, 현 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 부산은행 근저당권은 공동담보목록 제2021-593호가 기재돼 있어, 5,170,000,000원이라는 채권최고액을 이 호실 하나의 가치와 단순 비교해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 4층404호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰) |
| 경매채권자 | 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사 (양도전: 주식회사 부산은행) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2020.03.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.08.24. 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 같은 날 주식회사라온디엔씨가 소유권을 취득했고, 2021.08.31. 박경래 근저당권, 2022.06.10. 국의 압류가 뒤따랐습니다. 이 후순위 권리는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
2022.08.10. 부산은행이 신청한 기존 임의경매개시결정은 2023.11.28. 취하되어 2023.12.01. 등기가 말소됐고, 현재 경매는 2024.06.13. 새로 개시됐습니다. 현 채권자는 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사이며 등기에는 “양도전: 주식회사 부산은행”으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증 자료는 없다
감정가는 156,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 76,440,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 유사 숙박시설의 실거래 비교 자료는 없으므로, 이 49%라는 숫자만으로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 76,440,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 53,508,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 37,455,600원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 74,664,080원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 76,440,000원 가정 시 집행비용 1,775,920원을 제외한 74,664,080원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 박경래 근저당권 및 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당은 5,335,335,920원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 부산항만공사 서측 인근으로, 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 19층 건물이며 사용승인일은 2020.03.27.입니다. 시스템 냉난방설비·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 매각물건명세서 비고와 감정평가 내용상 공부상 숙박시설입니다. 공부와 현황의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 696.5㎡, 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성을 직접 검증하기 어렵습니다. 이미 2회 유찰된 만큼 실제 숙박시설 거래가격과 점유·운영상태 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 숙박시설 용도 확인. 매각물건명세서와 감정평가상 공부상 숙박시설입니다. 해당 404호의 실제 이용상태와 운영 형태를 입찰 전에 대조하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권에는 공동담보목록 제2021-593호, 박경래 근저당권에는 공동담보목록 제2021-622호가 기재돼 있습니다. 개별 호실에 대한 실제 채권·배당관계는 원본을 확인해야 합니다.
- 세금·우선채권 확인. 2022.06.10. 국의 압류가 존재하며 제공된 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 동일 건물·인근 숙박시설의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.31.입니다. 매각기일 2026.09.02. 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정성”은 별개다
이 물건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 박경래 근저당·국 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 및 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별도입니다. 2회 유찰로 156,000,000원의 감정가가 76,440,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료는 없습니다. 더구나 공부상 숙박시설이고 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 추가 검증 필요”입니다. 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 실제 점유와 숙박시설 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
