부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 4층 411호입니다. 공부상 용도는 숙박시설이며, 감정가 162,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 79,380,000원, 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 말소기준권리는 2021.08.24. 주식회사부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 5,170,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 박경래의 근저당권 240,000,000원, 국가 압류, 현재의 임의경매개시결정은 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 임차인 신고 내역은 확인되지 않는 반면 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 점유·임대 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 4층411호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 용도 | 기타 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상19층 · 사용승인일자 2020.03.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.08.24. 부산은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 박경래 근저당권과 국가 압류, 현재 경매개시결정은 제공된 자료상 매각으로 소멸합니다. 2022.08.10. 부산은행이 신청했던 별도 임의경매개시결정은 2023.11.28. 취하되어 2023.12.01. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
이 물건은 감정가 162,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 79,380,000원까지 내려왔습니다. 가격 비율만 보면 감정가의 49%입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시장가격을 직접 확인할 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 79,380,000원 | 5,332,448,840원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 55,566,000원 | 5,355,834,188원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 38,896,200원 | 5,372,203,932원 |
유찰이 이어지면 매각가는 더 낮아지지만, 동시에 채권자들에게 돌아가지 못하는 금액은 5,332,448,840원 → 5,355,834,188원 → 5,372,203,932원으로 커집니다. 이 숫자는 권리상 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미배당 규모입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,828,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 77,551,160원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,410,000,000원 중 예상배당은 77,551,160원이며 미배당은 5,332,448,840원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 ‘부산항만공사’ 서측 인근으로, 각종 상업용·업무용 부동산과 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상19층이며 사용승인일자는 2020.03.27입니다. 위생·급배수·천정매립형 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 696.5㎡, 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 비고도 공부상 숙박시설로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고, 커넥트부산호텔 및 인근 숙박시설의 실제 거래사례를 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 운영관계를 확인하세요.
- 숙박시설 용도 확인. 이 물건은 공부상 숙박시설입니다. 주거용 부동산과 동일한 환금성·수요를 전제해 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 국가 압류가 등기돼 있었던 만큼 실제 배당관계는 원본 기록을 다시 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2021.08.24. 부산은행 근저당권, 이후 박경래 근저당권·국가 압류·현재 경매개시결정의 상태를 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가격
이 사건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 제공된 자료상 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 공부상 숙박시설이고, 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔음에도 최근 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증 필요로 보는 것이 맞습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 실제 거래가·점유·임대·숙박시설 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
