부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 6층 613호입니다. 공부상 용도는 숙박시설이고, 감정평가상 대상 건물은 지하2층·지상19층 규모의 철근콘크리트 구조이며 사용승인일은 2020.03.27입니다. 현재 소유자는 주식회사라온디엔씨입니다.
등기상 핵심은 2021.08.24 설정된 부산은행 근저당입니다. 채권최고액은 5,170,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 하루 뒤인 2021.08.31 박경래 명의 근저당 240,000,000원이 추가됐고, 이후 국세 압류·부산광역시 중구 압류와 현재의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 예상배당에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 6층613호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 용도 | 기타 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
말소기준은 2021.08.24 부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 박경래 근저당, 국 압류, 부산광역시 중구 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.08.10 개시된 이전 임의경매는 2023.11.28 취하됐고, 그 경매개시결정 등기는 2023.12.01 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 81,340,000원 | 5,330,524,120원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 56,938,000원 | 5,354,486,884원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 39,856,600원 | 5,371,260,819원 |
유찰이 이어질수록 매각가 자체는 내려가지만, 이 사건은 담보채권 규모가 매각가보다 매우 커 각 시나리오에서 채권 미배당이 계속 발생합니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 5,410,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 79,475,880원이며 미배당은 5,330,524,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산항만공사 서측 인근의 커넥트부산호텔로, 주변은 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상19층 건물이며 사용승인일은 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 숙박시설입니다. 감정평가서상 일부 호는 생활숙박시설, 일부 호는 일반숙박시설로 구분돼 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접하고, 토지는 평지의 부정형으로 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 및 현장 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 숙박시설 용도 확인. 주거용 부동산과 동일한 환금성·대출조건을 전제로 접근하지 말고, 해당 호실의 공부상 세부 용도와 실제 운영 형태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 81,340,000원이지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 응찰 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 선순위 세금 확인. 국 압류와 부산광역시 중구 압류가 존재합니다. 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것
이 사건은 등기상으로는 비교적 구조가 명확합니다. 2021.08.24 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 현재 최저가 81,340,000원은 감정가의 49%지만, 최근 실거래가 없어 시세 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 여기에 공부상 숙박시설이라는 용도와 임대관계 미상이라는 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 권리보다 점유·운영형태·시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
