부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 3층 303호입니다. 공부상 용도는 숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상19층, 사용승인일은 2020.03.27입니다. 감정가 142,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 69,580,000원입니다.
등기상 핵심은 2021.08.24 설정된 부산은행 근저당입니다. 채권최고액은 5,170,000,000원이고 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 그 뒤 2021.08.31 박경래 근저당 240,000,000원, 2022.06.10 국 압류, 2024.06.13 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 3층303호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 감정가의 49% |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.08.24 부산은행 근저당입니다. 이후의 박경래 근저당, 국 압류, 현재 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 2022.08.10 부산은행이 신청한 임의경매개시결정은 2023.11.28 취하됐고 2023.12.01 등기가 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 69,580,000원은 감정가 142,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
특히 공부상 숙박시설이고 감정평가상 주변은 상업용·업무용 부동산과 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 상가지대입니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 곧바로 대입하기 어려운 유형이므로, 입찰가는 실제 거래사례·수익성·운영 가능성·관리비와 점유관계를 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 5,410,000,000원, 예상 배당은 67,927,560원, 미배당은 5,342,072,440원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 약 매각가의 2.4% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 부산항만공사 서측 인근의 커넥트부산호텔로, 주변은 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역 및 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상19층, 사용승인일 2020.03.27. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 되어 있습니다.
- 용도. 공부상 숙박시설이며 매각물건명세서 비고에도 공부상 숙박시설로 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 696.5㎡, 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다. 토지는 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 69,580,000원 | 5,342,072,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 48,706,000원 | 5,362,570,708원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 34,094,200원 | 5,376,919,496원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 48,706,000원, 34,094,200원으로 낮아지지만 부산은행과 후순위 채권의 미배당은 더 커집니다. 다만 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개의 문제입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 숙박시설 운영주체, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 용도 확인. 공부상 숙박시설이라는 점을 전제로 이용·운영 가능성과 관련 규정, 관리형태를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 숙박시설의 최근 거래와 수익성을 직접 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2021-593호와 연결되어 있으므로 배당관계 판단 시 공동담보 전체 상황을 확인할 필요가 있습니다.
- 압류·세금 확인. 2022.06.10 국 압류가 존재하므로 실제 배당에서 우선하는 조세채권 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 환금성
이 물건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 142,000,000원에서 69,580,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력도를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 공부상 숙박시설이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 권리 구조는 확인 가능, 가격과 점유는 추가 검증 필요입니다. 2회 유찰이라는 할인폭보다 실제 거래가·운영 가능성·명도 난도·환금성을 먼저 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
