부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 4층 406호입니다. 매각물건명세서 비고에는 공부상 숙박시설로 기재돼 있고, 감정평가 요항에서도 대상 건물이 숙박시설로 이용되는 상업용 건물임을 확인할 수 있습니다. 따라서 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만 놓고 접근하기보다 숙박시설이라는 용도와 실제 점유·임대 상태, 환금성을 함께 봐야 합니다.
등기 권리는 비교적 명료합니다. 현 소유자는 주식회사라온디엔씨이고, 2021.08.24 설정된 주식회사부산은행 근저당권 5,170,000,000원이 말소기준입니다. 그 다음날이 아니라 2021.08.31 설정된 박경래 근저당 240,000,000원, 2022.06.10 국의 압류, 2024.06.13 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 4층406호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(숙박시설) · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사(양도전:주식회사 부산은행) / 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상19층 · 사용승인일 2020.03.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2021.08.24 주식회사부산은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2021.08.31 박경래 근저당, 2022.06.10 국의 압류, 2024.06.13 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2022.08.10 개시된 임의경매는 2023.11.28 취하를 원인으로 2023.12.01 말소됐습니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 49%’와 ‘시세 49%’는 다르다
현재 최저매각가는 68,110,000원으로 감정가 139,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에서는 감정가 대비 낙폭을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 근거가 없습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”는 결론 대신, 현재 가격은 감정가 대비 49%라는 사실까지만 확정적으로 보는 편이 맞습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 68,110,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 47,677,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 33,373,899원 | 0원 |
권리분석상 실질취득액은 현재 회차 기준 68,110,000원입니다. 인수액이 0원으로 산정돼 있으므로 최저가와 같습니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 최저매각가 + 권리상 인수액의 의미이고, 시장가치가 68,110,000원보다 높거나 낮다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,625,980원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 66,484,020원 |
| 3. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,410,000,000원 중 예상 배당액은 66,484,020원, 미배당은 5,343,515,980원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가, 부산항만공사 서측 인근의 커넥트부산호텔입니다. 부근은 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 성숙한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상19층이며 사용승인일은 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다. 토지는 평지의 부정형이고 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 숙박시설이라는 용도와 2회 유찰 사실을 함께 보면, 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 높게 평가하기보다 실제 운영·임대·점유 상태를 확인한 뒤 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 주의. 68,110,000원은 감정가의 49%이지만, 이를 시세 대비 49% 할인으로 해석하지 마세요.
- 숙박시설 용도 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 숙박시설을 전제로 합니다. 주거용 아파트와 같은 환금성·임대수요를 가정하면 안 됩니다.
- 점유·임대 상태 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현재 산정 인수액 0원과 실제 점유관계 확인은 별개의 절차로 보세요.
- 공동담보 구조 확인. 부산은행 5,170,000,000원 근저당과 박경래 240,000,000원 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리상 0원 인수 ≠ 가격 메리트 확정”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그 점은 분명한 장점입니다. 하지만 낙찰 판단의 다른 절반은 가격과 환금성입니다. 이 물건은 공부상 숙박시설이고, 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔으며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
따라서 결론은 “등기 권리는 비교적 단순하지만 가격 메리트는 아직 확정할 수 없다”입니다. 현재 68,110,000원이라는 숫자는 감정가 대비로는 낮아졌지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않는 것이 핵심입니다. 권리분석상 실질취득은 68,110,000원, 인수는 0원으로 계산되나, 숙박시설의 실제 점유·임대 상태와 환금성을 확인한 뒤 응찰 여부를 정하는 편이 타당합니다.
