부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 5층 512호입니다. 감정가 164,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 80,360,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사라온디엔씨이고, 말소기준권리는 2021년 8월 24일 설정된 부산은행 근저당권 5,170,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보로 설정되어 있고, 이후의 박경래 근저당권·국 압류·현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 한국자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021년 8월 24일 주식회사라온디엔씨 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 임차인의 보증금 인수 문제도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리보다 숙박시설이라는 용도와 현재 가격의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 5층 512호 (중앙동6가, 커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2020.03.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.08.24. 설정된 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 이어 2021.08.31. 박경래 명의 근저당권 240,000,000원이 설정됐고, 2022.06.10. 국의 압류가 붙었습니다. 현재 진행 중인 2024타경3113 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 인수할 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 확인은 별개
현재 최저매각가 80,360,000원은 감정가 164,000,000원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아, 이 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
감정평가상 이 건물은 부산항만공사 서측 인근의 성숙된 상가지대에 위치하며, 공부상 숙박시설로 이용되는 집합건물입니다. 아파트처럼 동·평형 실거래 표본으로 바로 가격을 비교하기 어려운 유형이므로, 숙박시설 자체의 거래가치와 운영·매각 수요를 따로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,846,480원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 78,513,520원 |
| 을구 2번 근저당권 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 5,410,000,000원 중 78,513,520원이 배당되고, 미배당액은 5,331,486,480원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 부산항만공사 서측 인근으로, 각종 상업용·업무용 부동산과 부산항만공사·주차장 등이 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 숙박시설이며 토지는 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 19층 건물이며 사용승인일은 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 남측 약 14m, 서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다. 토지면적은 696.5㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 80,360,000원 | 78,513,520원 | 5,331,486,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 5,355,160,536원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 39,376,400원 | 38,267,625원 | 5,371,732,375원 | 0원 |
매각가가 추가로 하락하더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 담보권자에게 돌아가는 배당액이 줄고 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 채권자의 큰 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 숙박시설 가치 확인. 최저가 80,360,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 동일 또는 유사 숙박시설의 실제 매매가를 직접 확인해야 합니다.
- 이용 형태 확인. 매각물건명세서 비고는 공부상 숙박시설로 기재되어 있습니다. 현장 이용상태와 실제 운영 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 공동담보 구조 확인. 부산은행 5,170,000,000원과 박경래 240,000,000원의 근저당권은 공동담보로 기재되어 있으므로 원본 공동담보목록을 함께 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2022.06.10. 부산진세무서장 관련 압류가 등기되어 있으므로 배당과 세금 관계는 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 164,000,000원의 49%인 80,360,000원까지 낮아졌습니다.
그러나 이 물건은 공부상 숙박시설이고, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 두 차례 유찰된 사실까지 감안하면 “49%니까 싸다”는 결론보다 실제 숙박시설 거래가치와 매수 수요를 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 접근이 맞습니다. 정리하면 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 현재 자료만으로는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
