부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 3층 310호입니다. 매각물건명세서에는 공부상 숙박시설로 기재돼 있고, 감정평가 요항에서도 해당 건물의 3층 객실들이 숙박시설로 이용되는 구조가 확인됩니다. 감정가는 166,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가의 49% 수준입니다.
권리관계는 가격보다 단순합니다. 2021.08.24. 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 2021.08.31. 박경래 근저당권, 2022.06.10. 국세 압류, 현재의 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사 내역도 없어 배당표 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 3층310호 (중앙동6가, 커넥트부산호텔) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2020.03.27 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 공시지가 | 4,489,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.24. 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,170,000,000원이고 공동담보목록 제2021-593호가 기재돼 있습니다. 다음 순위인 박경래 근저당권 240,000,000원과 국세 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
2022.08.10. 부산은행이 신청한 별도 임의경매개시결정은 2023.11.28. 취하되어 2023.12.01. 말소됐습니다. 이후 2024.06.13. 유아이제삼십삼차유동화전문유한회사 명의로 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
감정가는 166,000,000원, 현재 최저가는 81,340,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 가정치는 56,938,000원, 그 다음은 39,856,600원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 81,340,000원 | 5,330,524,120원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 56,938,000원 | 5,354,486,884원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 39,856,600원 | 5,371,260,819원 |
하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 81,340,000원이 시장가격보다 저렴한지, 적정한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 일반 주거용 아파트가 아니라 공부상 숙박시설이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 평가하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,340,000원 가정 시 집행비용 1,864,120원을 제외한 79,475,880원이 부산은행 근저당에 배당되고, 박경래 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 5,330,524,120원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 숙박시설·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서 비고는 “공부상 숙박시설”이며, 감정평가 요항에서도 커넥트부산호텔 3층 물건들이 숙박시설로 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산항만공사 서측 인근으로 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 19층 건물이며 사용승인일은 2020.03.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·천정매립형 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 남측 약 14m, 서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 696.5㎡, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·운영 확인. 임대관계가 미상인 숙박시설이므로 현재 310호의 실제 점유자와 운영 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 숙박시설 용도 확인. 공부상 숙박시설이라는 점을 전제로 사용·운영 조건과 실제 이용상태를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 숙박시설의 거래 및 환금 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이며 후순위 근저당·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 취득부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 숫자를 곧바로 “반값이라 싸다”로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 공부상 숙박시설이고 임대관계가 미상이며, 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 가격과 실제 점유·운영 상태는 추가 검증 필요입니다. 2회 유찰이라는 사실보다 실제 환금가와 숙박시설로서의 이용 가능성을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
