부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 7층 712호입니다. 공부상 용도는 숙박시설입니다. 등기 흐름의 기준점은 2021.08.24. 부산은행이 설정한 채권최고액 5,170,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2021.08.31. 박경래의 240,000,000원 근저당, 2022.06.10. 국의 압류, 2024.02.29. 부산광역시 중구의 압류, 2024.06.13. 현재 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 후순위 권리는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가 172,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 이 물건에는 실거래 비교 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 숙박시설은 주거용 아파트와 달리 운영수익·객실 이용상태·관리구조·매수층을 함께 봐야 하므로, 낮아진 최저가와 실제 가치 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 7층712호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준권리 | 2021.08.24. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 5,170,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2020년의 한국자산신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2021.08.24. 주식회사라온디엔씨 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당이 말소기준입니다. 후순위 박경래 근저당과 국·부산광역시 중구의 압류, 2024년 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 172,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 84,280,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 58,995,999원, 4회 유찰 시 41,297,199원으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없으므로, 현재 49%라는 숫자는 감정가 대비 낙폭만 보여줄 뿐 실제 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 숙박시설이라는 용도까지 감안하면 현재 가격이 적정한지는 별도의 수익성과 환금성 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 5,410,000,000원 중 예상 배당액은 82,362,960원이고 미배당액은 5,327,637,040원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 숙박시설·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 숙박시설입니다. 커넥트부산호텔은 철근콘크리트구조 지하2층·지상19층 건물이며 사용승인일자는 2020.03.27.입니다.
- 입지. 부산항만공사 서측 인근으로 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역 및 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·천정매립형 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 696.5㎡, 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 객실 이용형태를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영구조 확인. 공부상 숙박시설이므로 객실 운영·관리 방식과 실제 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 인근 숙박시설·객실 거래와 수익성을 별도 검토해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 후순위 소멸 확인. 부산은행 근저당 이후 박경래 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 매각기일. 매각기일은 2026.09.02.입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·압류·경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 숙박시설의 실제 가치와 환금성입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만 실거래 비교 자료가 없고 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증”입니다. 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다 실제 점유·운영상태와 숙박시설 시장가를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 타당합니다.
