부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 5층 511호입니다. 이 물건에서 가장 먼저 볼 것은 2021.08.24 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,170,000,000원이고 공동담보목록 제2021-593호가 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 뒤에 들어온 국 압류, 근로복지공단 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 “권리가 소멸한다”와 “가격이 싸다”는 전혀 다른 문제입니다. 감정가 170,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 83,300,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 비교할 수 있는 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 49%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 환산해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 숙박시설입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 5층511호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.08.24. 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 5,170,000,000원 |
| 청구금액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 확인된 임차인은 0명이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, “임차관계가 전혀 없다”고 단정하기보다는 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 최종 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 83,300,000원으로 감정가 170,000,000원의 49%입니다. 그러나 가격 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균과 최신 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 유형입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 83,300,000원 | 49% | 5,334,327,390원 |
| 3회 유찰 시 | 58,310,000원 | 34% | 5,358,867,570원 |
| 4회 유찰 시 | 40,817,000원 | 24% | 5,376,045,696원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 58,310,000원, 40,817,000원으로 낮아지지만 배당되지 못하는 채권액은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 5,727,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 83,300,000원에서 집행비용 1,899,400원을 제외한 81,400,600원이 부산은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당은 5,334,327,390원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 숙박시설이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 부산항만공사 서측 인근의 커넥트부산호텔로, 주변은 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상19층 건물이며 사용승인일자는 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설 집합건물이므로 입찰 전 실제 운영형태·점유상태·현장 거래가격을 확인해 매수층과 처분 가능성을 별도로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 숙박시설의 최근 거래가격과 실제 수익성을 현장에서 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 매각물건명세서·현황조사와 함께 최종 대조하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 5,170,000,000원과 박경래 240,000,000원 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당과 채권관계를 단일 호실 채무로 단순화하지 마세요.
- 숙박시설 특성. 공부상 숙박시설인 만큼 주거용 부동산과 같은 기준으로 대출·운영·처분 가능성을 전제하지 말고 용도에 맞는 검토가 필요합니다.
- 유찰 이력. 이미 2회 유찰된 물건입니다. 추가 유찰 시 58,310,000원, 40,817,000원 시나리오가 있으므로 가격만 낮아지는 것이 실제 가치 개선으로 이어지는지 따로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 용도’가 승부처
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.24 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 여기서 곧바로 “안전하고 싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만 가격을 대조할 최근 실거래 기준이 없고, 물건 자체도 공부상 숙박시설입니다. 이미 2회 유찰된 사실까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 83,300,000원이 실제 시장가치와 운영가치에 비해 적정한지 검증하는 것입니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 이 구분이 입찰 판단의 핵심입니다.
