부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 5층 510호입니다. 공부상 용도는 숙박시설이고, 등기상 소유자는 주식회사라온디엔씨입니다. 권리의 기준점은 2021.08.24. 설정된 주식회사부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 5,170,000,000원이며 공동담보목록 제2021-593호가 붙어 있습니다. 그 뒤 2021.08.31. 박경래 근저당, 2022.06.10. 국 압류, 2024.06.13. 현재 임의경매개시결정이 이어지고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 74,970,000원입니다. 감정가 153,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 예상배당에서는 집행비용 1,749,460원을 제외한 73,220,540원이 선순위 부산은행 근저당에 배당되고, 후순위 박경래 근저당과 소유자에게는 배당이 남지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 5층510호 (중앙동6가, 커넥트부산호텔) |
| 용도 | 기타 · 공부상 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상19층 · 사용승인일 2020.03.27 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.08.24. 을구 1번 부산은행 근저당입니다. 같은 날 주식회사라온디엔씨로 소유권이 이전됐고, 이후의 박경래 근저당과 국 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.08.10. 부산은행이 신청했던 종전 임의경매개시결정은 2023.11.28. 취하되어 2023.12.01. 말소됐습니다.
② 가격 흐름 — 현재 감정가의 49%
감정가는 153,000,000원, 현재 최저매각가는 74,970,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 52,479,000원, 4회 유찰 시 36,735,300원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 5,336,779,460원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 5,358,865,622원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,735,300원 | 35,674,065원 | 5,374,325,935원 |
③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 73,220,540원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,410,000,000원 중 예상 채권자 배당은 73,220,540원이며, 미배당은 5,336,779,460원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 ‘부산항만공사’ 서측 인근이며, 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상19층이며 사용승인일은 2020.03.27입니다. 위생·급배수·천정매립형 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 696.5㎡의 대지로 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중이며, 인접지와 등고평탄한 부정형 토지입니다. 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 폭 약 35미터, 남측 폭 약 14미터, 서측 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 매각물건명세서 비고에도 공부상 숙박시설로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.08.24. 을구 1번 주식회사부산은행 근저당이 말소기준이며, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부를 다시 대조합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2021-593호, 박경래 근저당은 공동담보목록 제2021-622호가 연결돼 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 이용 상태를 현장에서 확인합니다.
- 숙박시설 용도 확인. 공부상 숙박시설이라는 점을 기준으로 현재 사용 상태와 운영 가능 여부를 직접 점검합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 74,970,000원으로 감정가의 49%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘숙박시설의 현재 가치’
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 박경래 근저당, 국 압류, 현재 경매개시결정이 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 2회 유찰 후 74,970,000원, 감정가의 49%입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 숙박시설입니다. 감정평가상 임대관계도 미상으로 기재돼 있어 실제 이용·점유 상태 확인이 중요합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 숙박시설 자체의 현재 가치 확인 후”로 정리할 수 있습니다.
