부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 3층 311호입니다. 공부상 숙박시설이고, 건물은 2020.03.27 사용승인된 지하 2층·지상 19층 철근콘크리트 구조입니다. 현재 소유자는 주식회사라온디엔씨이고, 말소기준권리는 2021.08.24 설정된 주식회사부산은행 근저당권 5,170,000,000원입니다. 이 뒤에 박경래 근저당 240,000,000원과 국의 압류, 현재 임의경매개시결정이 이어집니다.
권리 구조만 놓고 보면 기준 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 전형적인 후순위 소멸형입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정가가 아닌 실제 거래 시세 자료는 확인되지 않으므로, 감정가 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 숙박시설은 운영 상태와 점유 형태가 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 3층311호 (중앙동6가, 커넥트부산호텔) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2020.03.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2020년에는 한국자산신탁 명의의 신탁등기와 말소·귀속 과정이 있었고, 2021.08.24 주식회사라온디엔씨로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2021.08.31 박경래의 근저당, 2022.06.10 국의 압류, 2024.06.13 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 전
감정가는 160,000,000원, 현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰되면서 절대 금액은 크게 낮아졌습니다. 하지만 동일 물건 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 이 49%를 곧바로 시장가 대비 51% 할인으로 해석할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미회수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 78,400,000원 | 5,333,411,200원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 54,880,000원 | 5,356,507,840원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 38,416,000원 | 5,372,675,488원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금은 내려가지만, 이 사건에서는 부산은행과 후순위 근저당권의 채권최고액 합계가 5,410,000,000원으로 매각가보다 압도적으로 큽니다. 따라서 회차가 내려갈수록 채권자의 미회수액이 늘어날 뿐, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 78,400,000원 가정 시 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 선순위 부산은행 근저당에 배당되고, 박경래 근저당에는 배당되지 않습니다. 채권 총액 5,410,000,000원 대비 미회수액은 5,333,411,200원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 부산항만공사 서측 인근으로, 각종 상업용·업무용 부동산과 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 숙박시설이며 건물 전체 평가 대상에는 생활숙박시설과 일반숙박시설이 함께 존재합니다. 본건 명세서 비고 역시 공부상 숙박시설로 기재돼 있습니다.
- 건물. 지하 2층·지상 19층 철근콘크리트 구조, 사용승인일은 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접합니다. 토지는 696.5㎡, 공시지가는 4,489,000원/㎡이고 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 35m, 남측 약 14m, 서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 311호의 현재 점유자, 객실 운영 여부와 인도 협의 가능성을 현장 조사하세요.
- 숙박시설 이용 형태 확인. 공부상 숙박시설이므로 실제 운영 방식과 사용 상태를 확인해 향후 이용·처분 가능성을 검토하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 7,840만원은 감정가의 49%이지만 최근 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인율은 확인되지 않습니다. 감정가 할인과 시세 할인은 구분해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 채권 미회수액이 5,333,411,200원으로 크지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·비용 확인. 국의 압류가 존재하므로 배당 전 당해세 등 실제 조세채권 순위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 용도와 점유
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 부산은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 후순위 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 동시에 현재 최저가는 감정가 1.60억의 49%인 7,840만원까지 내려왔습니다.
다만 이 숫자를 곧바로 “반값 매수 기회”로 읽어서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교 자료가 없고, 공부상 숙박시설이며 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형으로 단순하지만, 가격과 환금성은 현장 확인이 필요한 물건입니다. 7,840만원이라는 낮아진 최저가보다 실제 점유·운영 상태와 숙박시설로서의 처분 가능성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
