부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 6층 611호입니다. 공부상 용도는 숙박시설이며, 감정평가 이용상태도 커넥트부산호텔 내 공부상 생활숙박시설 또는 일반숙박시설로 조사돼 있습니다. 감정가는 155,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 75,950,000원으로 감정가의 49% 수준입니다.
권리의 기준점은 2021.08.24 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 박경래 근저당, 국세 압류, 부산광역시 중구 압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 과거 부산은행이 신청한 2022타경3119 경매는 2023.11.28 취하됐고 해당 경매개시결정 등기도 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 6층611호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2021.08.24 부산은행 근저당권입니다. 같은 날 주식회사라온디엔씨가 소유권을 취득했고, 2021.08.31 후순위 근저당권, 2022.06.10 국세 압류, 2024.03.15 부산광역시 중구 압류, 2024.06.13 현재의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저가는 75,950,000원으로 감정가 155,000,000원의 49%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 53,165,000원, 4회 유찰 시 37,215,500원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”, “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 금물입니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 숙박시설이고, 호텔 내 구분소유 형태의 물건은 주거용 집합건물과 거래·운영·환금 구조가 다를 수 있으므로 실제 매매사례와 운영상태 확인이 가격 판단의 전제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,767,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,410,000,000원 중 예상 배당액은 74,182,900원이며, 미배당액은 5,335,817,100원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 숙박시설·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 공부상 숙박시설임을 확인하고 있습니다. 커넥트부산호텔 내 물건들 가운데 생활숙박시설과 일반숙박시설이 함께 존재하는 구조입니다.
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가, 부산항만공사 서측 인근의 성숙된 상가지대로 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 주변에 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역 및 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상19층 건물이며 사용승인일은 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접하고, 토지는 696.5㎡의 평탄한 부정형 상업용 숙박시설 건부지입니다. 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설이라는 용도 자체가 주거용 아파트와 다른 매수층을 형성하므로, 감정가 대비 할인율보다 실제 호텔 운영상태·사용수익 구조·유사 호실 거래사례 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 611호의 점유자·운영자·사용자를 현장에서 확인하고 인도 가능성을 점검해야 합니다.
- 숙박시설 용도 확인. 공부상 숙박시설이라는 점을 전제로 취득 후 이용 가능 방식과 실제 운영상태를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가의 49%라는 숫자만으로 저평가라고 판단하지 말고 동일 호텔·유사 호실의 실제 거래사례를 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 부산은행 근저당 채권최고액은 5,170,000,000원이고 공동담보목록 제2021-593호가 기재돼 있으므로 해당 채권이 본 호실 단독 채무 규모로 보이지 않는 구조임을 이해하고 원 등기·공동담보목록을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국세 및 부산광역시 중구 압류 이력이 있으므로 실제 배당요구·당해세 여부와 공용부분 관리비 체납 등 매수 후 비용 변수를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘용도·점유·가격검증’이 승부처
등기상 구조만 보면 말소기준 이후의 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원이어서 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 다른 곳에 있습니다. 공부상 숙박시설이고 임대관계가 미상이며, 이미 2회 유찰됐음에도 현재 최저가를 검증할 최근 실거래 기준이 없습니다.
따라서 155,000,000원에서 75,950,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 추가 유찰 시 53,165,000원, 37,215,500원까지 내려가는 시나리오가 있지만 매수인 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 실제 거래가·운영가치·점유관계가 확인돼야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증 전 보류가 맞습니다.
