부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 7층 710호입니다. 매각물건명세서 비고는 공부상 숙박시설로 기재되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사라온디엔씨이고, 말소기준권리는 2021년 8월 24일 설정된 주식회사부산은행 근저당권 5,170,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-593호와 연결되어 있습니다.
그 뒤 2021년 8월 31일 박경래의 근저당권 240,000,000원, 2022년 6월 10일 국의 압류, 2024년 2월 29일 부산광역시 중구의 압류, 2024년 6월 13일 현재 경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리 판정에서는 이들 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하며, 임차인도 없습니다. 따라서 현재 산정상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 7층710호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.08.24 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 5,170,000,000원 |
| 현재 경매채권자 | 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사 (양도전: 주식회사 부산은행) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도로 승계할 임차보증금이 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산되어 있습니다. 2020년의 한국자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 이력이 있고, 2021년 8월 24일 주식회사라온디엔씨로 소유권이전된 뒤 같은 날 부산은행 근저당이 설정됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 실거래 우열은 판단 보류
현재 최저매각가는 77,910,000원으로 감정가 159,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 현재 회차이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 54,537,000원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 38,175,900원(감정가 24.01%)으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에서는 최근 실거래 가격과 비교할 수 있는 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 실질취득액은 인수 0원 기준 현재 최저가와 같은 77,910,000원이지만, 그 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 판단이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,802,380원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 76,107,620원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,410,000,000원 중 예상 배당액은 76,107,620원이며, 미배당은 5,333,892,380원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 산정에 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 계산은 0원입니다.
④ 과거 경매·신탁 이력
이 부동산에는 과거 신탁 이력과 한 차례 취하된 경매 이력이 있습니다. 2020년 5월 12일 한국자산신탁주식회사 명의 신탁이 있었고, 2020년 8월 18일 신탁재산 귀속과 다시 설정된 신탁을 거쳐 해당 신탁등기는 이후 말소됐습니다. 2021년 8월 24일 조서윤에서 주식회사라온디엔씨로 소유권이전됐습니다.
또 2022년 8월 10일 부산은행을 채권자로 한 2022타경3119 임의경매개시결정이 있었으나, 2023년 11월 28일 취하를 원인으로 2023년 12월 1일 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 현재 진행 사건은 2024년 6월 13일 접수된 2024타경3113입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 부산항만공사 서측 인근의 커넥트부산호텔이며, 주변은 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 매각물건명세서 비고상 공부상 숙박시설입니다. 감정평가 대상 호실들은 생활숙박시설 또는 일반숙박시설로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 19층 건물이며 사용승인일자는 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 남측 약 14m, 서측 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고, 토지 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 77,910,000원은 감정가의 49%이지만, 최근 실거래와의 비교 없이 “싸다”고 판단하지 마세요. 실질취득액도 현재는 77,910,000원입니다.
- 숙박시설 용도 확인. 본건은 공부상 숙박시설입니다. 아파트나 일반 주거용 부동산으로 가정하지 말고 공부·현황과 이용 조건을 기준으로 판단해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2021.08.24 부산은행 근저당과 이후 박경래 근저당, 국·부산광역시 중구 압류, 현재 경매개시결정의 말소 관계를 입찰 전 원본에서 다시 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 국과 부산광역시 중구의 압류가 존재하므로 실제 교부청구·배당순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
- 현재 회차. 2회 유찰된 현재 최저가는 77,910,000원이며, 매각기일은 2026.09.02입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2021년 8월 24일 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 159,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 77,910,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 수치가 없으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 공부상 숙박시설이라는 용도와 2회 유찰 사실까지 감안하면, 이 물건은 “권리 인수는 0원, 가격 매력은 추가 검증”으로 정리하는 것이 적절합니다.
