부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 7층 713호입니다. 감정가 166,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 81,340,000원, 감정가의 49%입니다. 권리 흐름의 기준점은 2021.08.24. 주식회사부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 5,170,000,000원입니다. 이 근저당 이후 설정된 박경래 근저당과 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 ‘최저가가 감정가의 절반 아래’라는 사실과 ‘시장가격보다 싸다’는 결론은 같은 말이 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고, 감정평가상 이 건물은 공부상 숙박시설입니다. 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 단순 할인율보다 숙박시설의 실제 점유·운영 상태와 환금성, 세금 압류의 배당 영향 확인에 두는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 7층713호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 용도 | 기타 · 공부상 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상19층 · 사용승인일자 2020.03.27 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.24. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액 5,170,000,000원이며 공동담보목록 제2021-593호가 기재돼 있습니다. 이어 2021.08.31. 박경래 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 설정됐고, 2022.06.10., 2023.02.08., 2024.02.29. 압류가 차례로 등기됐습니다. 현재 경매는 2024.06.13. 유아이제삼십삼차유동화전문유한회사 (양도전: 주식회사 부산은행)의 임의경매개시결정으로 진행 중입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 166,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 81,340,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 56,938,000원 (감정가 34%), 4회 유찰 시 39,856,600원(감정가 24%)입니다.
그러나 이 사건에는 동일 또는 유사 물건의 실거래 평균·최신거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 공부상 숙박시설이라는 용도와 2회 유찰 사실은 일반 주거용 부동산과 다른 환금성 검토가 필요하다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 합계 5,410,000,000원 중 예상 배당액은 79,475,880원이며 미배당은 5,330,524,120원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 숙박시설·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 건물이 포함된 평가대상은 공부상 숙박시설이며, 생활숙박시설 또는 일반숙박시설로 등재된 호실들로 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 부산항만공사 서측 인근으로, 각종 상업용·업무용 부동산과 부산항만공사·주차장 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상19층 건물이며 사용승인일자는 2020.03.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·천정매립형 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 35미터, 남측 폭 약 14미터, 서측 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적 696.5㎡, 공시지가 4,489,000원/㎡, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 숙박시설 용도 확인. 매각물건명세서 비고도 “공부상 숙박시설임”으로 기재돼 있습니다. 주거용 부동산과 같은 전제로 가격을 비교하지 않는 것이 중요합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·중구 관련 압류가 등기돼 있습니다. 당해세 우선 차감 여부는 배당 구조에 영향을 줄 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2021-593호, 박경래 근저당은 공동담보목록 제2021-622호가 기재돼 있습니다.
- 유찰을 가격 메리트로 단정하지 않기. 현재 최저가는 감정가 49%이지만 실거래 시세 자료가 없으므로 실제 시장가와 비교한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 166,000,000원 감정가가 두 차례 유찰돼 81,340,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 이를 뒷받침할 실거래 시세는 없습니다.
여기에 공부상 숙박시설, 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 3건의 배당 변수, 현재 회차 기준 5,330,524,120원의 큰 미배당이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건”입니다. 권리보다 실제 점유·숙박시설의 시장성·환금성과 세금 우선배당 여부를 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
