149,940,000원
부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 4층 408호입니다. 공부상 용도는 숙박시설이고, 철근콘크리트구조 지하2층·지상19층 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사라온디엔씨이며, 2021.08.24. 소유권이전 직후 같은 날 부산은행이 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.08.31. 박경래 명의 채권최고액 240,000,000원의 근저당이 추가됐고, 2022년부터 국세·지방세 관련 압류 4건이 이어졌습니다. 현재 경매개시결정은 2024.06.13. 등기됐으며, 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 4층408호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 | 숙박시설 · 지하2층 지상19층 건물 내 4층 408호 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 공부상 이용 | 숙박시설 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2021.08.24. 을구 1번 부산은행 근저당입니다. 같은 날 주식회사라온디엔씨로 소유권이 이전됐고, 바로 이어 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 그 이후 박경래 근저당과 국세·지방세 압류 4건, 2024년 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격·유찰 — 49%까지 내려왔지만 시세 단정은 금물
이 사건은 감정가 306,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 149,940,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 유찰 시나리오는 104,958,000원, 그 다음은 73,470,600원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 149,940,000원 | 5,262,959,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 104,958,000원 | 5,307,311,412원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 73,470,600원 | 5,338,251,871원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 낮아지고 선순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건에서는 가격을 최근 실거래와 직접 대조하지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,899,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 147,040,840원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 5,410,000,000원 중 예상 배당액은 147,040,840원, 총 미배당은 5,262,959,160원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서 비고는 공부상 숙박시설이며, 감정평가 역시 숙박시설로 분류하고 있습니다.
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 부산항만공사 서측 인근으로, 각종 상업용·업무용 부동산과 부산항만공사·주차장 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상19층이며 사용승인일자는 2020.03.27.입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,489,000원/㎡, 토지면적은 696.5㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 408호의 실제 점유자와 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이며 이후 박경래 근저당·압류·현재 경매개시결정의 소멸 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해 배당순위 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 149,940,000원은 감정가의 49%이지만, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 숙박시설 이용상태 확인. 공부상 숙박시설이므로 실제 운영·점유·관리 상태와 해당 호실의 현황을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개
이 사건의 등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정가 306,000,000원에서 2회 유찰돼 149,940,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
특히 감정평가에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있고, 국세·지방세 압류 4건도 있어 실제 점유와 배당순위 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원이지만, 입찰 판단은 ‘49%까지 내려왔다’는 숫자보다 숙박시설의 실제 이용상태·점유관계·세금 배당·가격 적정성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
