부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 6층 612호입니다. 매각물건명세서 비고는 공부상 숙박시설로 기재돼 있습니다. 감정평가에서는 건물 전체가 숙박시설로 이용되는 구조이며, 사용승인일자는 2020.03.27입니다. 본건의 말소기준은 2021.08.24 설정된 부산은행 근저당권 5,170,000,000원입니다.
이후 2021.08.31 박경래의 근저당권 240,000,000원, 2022년 국세 압류, 2024년 부산광역시 중구 압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이 권리들이 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 6층612호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2020.03.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 2021.08.24 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 박경래 근저당권, 국세 압류, 부산광역시 중구 압류 및 현재 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 이전에 설정됐던 한국자산신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 미확인
감정가 172,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,280,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 58,995,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 41,297,199원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시장가보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 공부상 숙박시설은 일반 주거용 부동산과 수요층과 환금구조가 다르므로, 현장 운영상태·객실 이용형태·동일 건물 거래 수준을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 5,410,000,000원 중 82,362,960원이 배당되고, 미배당액은 5,327,637,040원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금 등 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산항만공사 서측 인근에 위치하며 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역 및 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 숙박시설이며, 감정평가 대상 33개 호 중 일부는 생활숙박시설, 일부는 일반숙박시설로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상19층 건물이며 위생·급배수·천정매립형 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 696.5㎡, 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중입니다. 동측 약 35m, 남측 약 14m, 서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 공시지가. 4,489,000원/㎡이며, 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 부산은행 근저당권을 말소기준으로 이후 근저당·압류·현재 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차관계. 현재 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·운영 주체를 현장에서 확인하세요.
- 가격. 동일 건물 또는 인근 숙박시설의 최근 거래사례를 확보하기 전에는 84,280,000원을 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 이용형태. 공부상 숙박시설이라는 점과 실제 객실 이용·운영형태가 일치하는지 확인하세요.
- 배당. 현재 배당가정에서는 부산은행도 전액 회수되지 않으며 박경래 근저당은 배당 0원입니다. 다만 미배당 채권은 제공된 권리판정상 매수인에게 승계되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 임차인 신고가 없고, 말소기준인 부산은행 근저당 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가 172,000,000원에서 2회 유찰된 84,280,000원까지 내려왔어도, 최근 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 더구나 공부상 숙박시설이라는 용도까지 감안하면 일반 주거용처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재확인입니다.
