부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 4층 405호입니다. 공부상 용도는 숙박시설이고, 감정평가 대상 건물은 부산항만공사 서측 인근의 지하2층·지상19층 건물입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.08.24. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 5,170,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 박경래 근저당권 240,000,000원, 국 압류, 2024.06.13. 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 144,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 70,560,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49% 수준이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저평가·가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 공부상 숙박시설이고 감정평가서상 임대관계가 미상인 물건이므로 실제 영업·사용 상태, 관리비용과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 4층405호 (중앙동6가, 커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 유아이제삼십삼차유동화전문유한회사 (양도전: 주식회사 부산은행) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2021.08.24. 부산은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2021.08.31. 박경래 근저당권 240,000,000원과 2022.06.10. 국 압류, 2024.06.13. 현재 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2022.08.10. 부산은행이 신청한 임의경매는 2023.11.28. 취하돼 2023.12.01. 경매개시결정 등기가 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 사실 자체는 가격이 크게 내려왔다는 뜻이지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세처럼 실제 시세를 비교할 수 있는 거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70,560,000원 | 5,341,110,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 49,392,000원 | 5,361,897,056원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,574,400원 | 5,376,447,939원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 49,392,000원, 34,574,400원으로 낮아지지만, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 오히려 커집니다. 다만 이 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 결국 입찰자의 핵심 판단축은 채권자의 미배당액이 아니라 숙박시설 자체의 실제 가치와 환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 5,410,000,000원 중 68,889,920원이 배당되고, 총 미배당액은 5,341,110,080원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산항만공사 서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상19층 건물이며 사용승인일자는 2020.03.27.입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 696.5㎡, 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다. 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 용도는 숙박시설입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율을 확인할 수 없습니다.
- 현황 사용 확인. 공부상 숙박시설이고 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 객실 사용·운영 주체와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이며 이후 근저당·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 숙박시설 환금성 확인. 일반 주택과 다른 수요층·운영조건이 적용될 수 있으므로 매각 후 실제 사용 가능성과 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “49%는 가격 신호일 뿐, 시세 검증은 아니다”
이 사건은 등기상으로는 말소기준권리 이후 후순위 권리가 소멸하고, 예상 매수인 인수도 0원인 구조입니다. 그러나 감정가 144,000,000원에서 최저가 70,560,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 물건은 공부상 숙박시설이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리는 비교적 단순하지만, 숙박시설의 실제 가치와 환금성을 확인하지 않으면 49%라는 숫자도 의미가 없다”는 점입니다. 권리는 확인 가능하지만 가격은 현장·시장 검증 후 결정해야 합니다.
