🏷️ 감정가 대비 49% 🧾 인수 0원 🔁 2회 유찰 🏨 공부상 숙박시설
부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 3층 309호입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사라온디엔씨이고, 말소기준은 2021.08.24. 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,170,000,000원이며 공동담보목록 제2021-593호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 박경래 근저당권과 국·부산진구의 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 298,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 146,020,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 동일 호실 또는 비교 가능한 숙박시설의 실거래 자료는 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하는 것은 피해야 합니다. 이 사건은 권리 소멸 구조와 실제 점유·임대관계, 숙박시설 가격 검증을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 3층309호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상19층 · 사용승인일 2020.03.27 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 146,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.24. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 같은 날 주식회사라온디엔씨가 소유권을 취득했고, 이후 2021.08.31. 박경래 근저당권, 2022.06.10. 국 압류, 2024.06.13. 현재 임의경매개시결정, 2024.11.07. 부산진구 압류가 이어집니다. 이들 말소기준 이후 권리는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
2022.08.10. 부산은행이 신청한 별도의 임의경매개시결정은 2023.11.28. 취하되어 2023.12.01. 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2024.06.13. 접수된 2024타경3113입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 실거래 검증은 별개
현재 최저매각가는 146,020,000원으로 감정가 298,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 102,214,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 71,549,800원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 146,020,000원 | 5,266,824,280원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 102,214,000원 | 5,310,016,996원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 71,549,800원 | 5,340,138,096원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 내려가지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 146,020,000원이 시세 대비 어느 위치인지 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,280원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 143,175,720원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권최고액 기준 총 채권액은 5,410,000,000원, 총 예상배당은 143,175,720원, 미배당은 5,266,824,280원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 부산항만공사 서측 인근이며, 주변은 각종 상업용·업무용 부동산과 부산항만공사·주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 소재합니다.
- 용도. 공부상 숙박시설입니다. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상19층이며 사용승인일은 2020.03.27입니다. 위생·급배수·천정매립형 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,489,000원/㎡, 토지면적은 696.5㎡입니다.
- 도로. 동측 폭 약 35미터, 남측 폭 약 14미터, 서측 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.08.24. 주식회사부산은행 근저당권이 기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 다시 대조합니다.
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인합니다.
- 숙박시설 용도 확인. 주소 명칭만으로 주거용 부동산처럼 판단하지 말고 공부상 숙박시설이라는 점을 기준으로 검토합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국과 부산진구 압류가 등기돼 있고 배당 시뮬레이션에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 세금 관련 원본을 확인합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권과 박경래 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 관련 담보 범위와 배당관계를 함께 확인합니다.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 점유·용도·시세 검증이 먼저”
이 물건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단에는 빈칸이 큽니다. 감정가 298,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 146,020,000원, 감정가의 49%까지 떨어졌지만 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 게다가 공부상 숙박시설이고 임대관계가 미상이므로 현장 점유와 실제 이용상태를 확인해야 합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 매력은 시세 확인 전 보류입니다.
