부산지방법원 2024타경3113. 부산광역시 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 5층 503호입니다. 공부상 용도는 숙박시설이고, 감정평가서상 커넥트부산호텔은 지하2층·지상19층 철근콘크리트구조 건물이며 사용승인일은 2020.03.27입니다. 현재 소유자는 주식회사라온디엔씨입니다.
권리 흐름의 기준점은 2021.08.24. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,170,000,000원이고 공동담보목록 제2021-593호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 박경래 근저당권 240,000,000원, 부산진세무서장 관련 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 5층503호 (중앙동6가, 커넥트부산호텔) |
| 용도 | 기타 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준권리 | 2021.08.24. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 5,170,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2020년 신탁과 신탁말소를 거쳐 2021.08.24. 주식회사라온디엔씨로 소유권이 이전됐고, 같은 날 부산은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2021.08.31. 박경래 근저당, 2022.06.10. 압류, 2024.06.13. 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 158,000,000원, 현재 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오상 3회 유찰 시 54,194,000원 (감정가 34%), 4회 유찰 시 37,935,800원(감정가 24%)으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 숙박시설의 실제 거래가·수익성·운영 상태를 별도로 확인하지 않으면 77,420,000원의 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,410,000,000원 중 예상 배당은 75,626,440원이고, 미배당액은 5,334,373,560원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차의 미배당은 5,334,373,560원입니다. 3회 유찰 시 5,357,181,492원, 4회 유찰 시 5,373,147,044원으로 커집니다. 낙찰가가 낮아질수록 선순위 담보채권조차 회수되지 않는 구조이지만, 이 미배당채권을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산항만공사 서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상19층, 사용승인일 2020.03.27. 위생·급배수·천정매립형 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 696.5㎡, 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 폭 약 35미터, 남측 폭 약 14미터, 서측 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 매각물건명세서 비고에도 공부상 숙박시설로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고 숙박시설의 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 숙박시설이며 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 503호의 현재 점유·운영·사용 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 가능성 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 실제 점유관계가 별도로 존재할 수 있으므로 인도·명도 필요 여부를 매각 전 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2021-593호, 박경래 근저당은 공동담보목록 제2021-622호가 기재돼 있습니다. 배당관계는 공동담보 전체와 함께 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 2022.06.10. 부산진세무서장 관련 압류가 등기돼 있으므로 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 세금 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 매각기일 확인. 매각기일은 2026.09.02입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 박경래 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 77,420,000원은 감정가 158,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 이 할인율을 곧바로 가격 메리트로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 더구나 공부상 숙박시설이고 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 0원, 시세 평가는 보류”입니다. 입찰 전에는 실제 숙박시설 거래사례와 503호의 점유·이용 상태를 확인하는 것이 핵심입니다.
