부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 4층 409호입니다. 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 이 건물을 숙박시설로 보고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사라온디엔씨이며, 말소기준은 2021년 8월 24일 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,170,000,000원으로 이 한 호실의 최저가보다 훨씬 크지만, 공동담보가 설정된 권리이고 매각으로 소멸하는 권리이므로 그 미배당액을 낙찰자가 직접 떠안는 구조는 아닙니다.
현재 최저가는 147,490,000원으로 감정가 301,000,000원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰로 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 ‘감정가 대비 싸다’와 ‘시장가 대비 싸다’를 같은 의미로 볼 수 없습니다. 특히 숙박시설은 주거용 아파트와 달리 이용·운영 및 매수층이 제한될 수 있어 가격 판단은 권리 안전성과 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 4층409호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 147,490,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상19층 · 사용승인 2020.03.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준인 부산은행 근저당 이후 설정된 박경래 근저당과 국가 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 부산은행이 신청했던 별도 임의경매는 2023년 취하되어 이미 말소됐습니다.
② 가격 시나리오 — 낮아졌지만 시세 판단은 별개
현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 49%인 147,490,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 103,243,000원, 4회 유찰 시에는 72,270,100원까지 내려가는 시나리오입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 금액들이 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 147,490,000원 | 49% | 5,265,374,860원 |
| 3회 유찰 시 | 103,243,000원 | 34% | 5,309,002,402원 |
| 4회 유찰 시 | 72,270,100원 | 24% | 5,339,430,762원 |
③ 예상배당표 (매각가 147,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,864,860원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 144,625,140원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 총 채권 5,410,000,000원 중 144,625,140원이 배당되고 5,265,374,860원이 미배당으로 남습니다. 미배당 채권이 크더라도 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 부산항만공사 서측 인근으로, 각종 상업용·업무용 부동산과 부산항만공사·주차장 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 숙박시설이며 감정평가상 건물 전체 호실은 생활숙박시설 또는 일반숙박시설로 이용상태가 구분됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상19층, 사용승인일은 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 숙박시설 용도 확인. 매각물건명세서 비고도 공부상 숙박시설로 기재돼 있습니다. 실제 이용·운영 조건을 주거용 부동산과 동일하게 판단하지 마세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 147,490,000원이지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격을 구분해 판단해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 5,170,000,000원과 박경래 240,000,000원 근저당은 공동담보목록이 있는 권리입니다. 배당 규모와 별개로 원등기 및 공동담보 관계를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유 상태는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 체납·비용 확인. 국가 압류가 존재하므로 세금 관련 배당 및 매각 후 정산사항을 원문 서류로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021년 부산은행 근저당이고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 2회 유찰돼 감정가 301,000,000원에서 147,490,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 자료는 없습니다. 공부상 숙박시설이라는 용도와 실거래 비교자료 부재를 감안하면, 권리는 합격권이지만 가격·환금성 검증이 남은 사건입니다.
