부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 ‘커넥트부산호텔’ 4층 402호입니다. 공부상 용도는 숙박시설이며, 등기부상 소유자는 주식회사라온디엔씨입니다. 권리의 기준점은 2021년 8월 24일 설정된 주식회사부산은행 근저당권 5,170,000,000원입니다. 이 근저당권과 후순위 박경래 근저당권 240,000,000원, 국 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 현재 최저가 70,560,000원을 기준으로 한 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 권리가 소멸한다고 해서 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 감정가 대비 현재 회차가 49%까지 내려왔지만, 숙박시설의 실제 거래가격이나 운용가치를 비교할 수 있는 실거래 기준이 확인되지 않아 시세 대비 저평가 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 4층402호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상19층 · 사용승인일자 2020.03.27 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.08.24 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,170,000,000원이며 공동담보목록 제2021-593호가 기재돼 있습니다. 2021.08.31 박경래 근저당권 240,000,000원 역시 공동담보목록 제2021-622호가 기재돼 있고, 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2022.06.10 국 압류도 후순위이므로 소멸 대상입니다.
2022.08.10 부산은행이 신청한 임의경매개시결정은 2023.11.28 취하돼 2023.12.01 등기가 말소됐습니다. 이후 2024.06.13 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐으며, 채권자는 유아이제삼십삼차유동화전문이고 등기 내용에는 양도전 채권자로 주식회사 부산은행이 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 49%’는 아니다
감정가는 144,000,000원, 현재 최저매각가는 70,560,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰, 감정가 49%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 49,392,000원, 4회 유찰 시 34,574,400원입니다.
그러나 이 자료에서는 동일 또는 유사 숙박시설의 최근 실거래 평균·최신 거래가격을 비교할 수 없습니다. 따라서 70,560,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다. 숙박시설은 일반 주거용 부동산처럼 감정가 할인율만으로 판단하기보다 실제 이용상태, 영업·운용 가능성, 주변 숙박시설 거래사례를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 5,410,000,000원, 예상 채권자 배당액은 68,889,920원, 미배당액은 5,341,110,080원입니다. 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 부산항만공사 서측 인근이며, 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역 및 남포역, 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 숙박시설이며 매각물건명세서 비고에도 공부상 숙박시설로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상19층 건물이며 사용승인일자는 2020.03.27입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 35미터, 남측 폭 약 14미터, 서측 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 상업용으로 이용 중이고, 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 현재 최저가 70,560,000원은 감정가 144,000,000원의 현재 회차 가격일 뿐, 숙박시설 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다. 주변 동일·유사 숙박시설의 최신 거래사례를 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 객실 운영 여부와 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 5,170,000,000원 근저당과 박경래 240,000,000원 근저당에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 해당 호실의 배당 구조와 실제 채권 관계를 원본으로 대조하세요.
- 숙박시설 이용 확인. 공부상 숙박시설이라는 점을 전제로 실제 활용 가능 범위와 운영 조건을 확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2021.08.24 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 박경래 근저당권·국 압류·현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 70,560,000원을 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 일반 주거가 아니라 공부상 숙박시설이며 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 시세 검증은 필수입니다. 감정가 대비 할인폭보다 숙박시설 자체의 실제 거래가격과 이용상태를 먼저 확인해야 합니다.
