부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 3층 306호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사라온디엔씨이고, 2021.08.24. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 채권최고액 5,170,000,000원이 말소기준권리입니다. 다음 순위인 박경래 근저당 240,000,000원, 국의 압류, 2024.06.13. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이번 회차의 최저매각가는 67,130,000원으로 감정가 137,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 숙박시설의 최근 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭은 확인되지만, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 3층306호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 현재 경매개시 채권자 | 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사 (양도전: 주식회사 부산은행) |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.24. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 2021.08.31. 박경래 근저당권, 2022.06.10. 국의 압류, 2024.06.13. 현재 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정·등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2022.08.10. 부산은행이 신청한 임의경매개시결정은 2023.11.28. 취하됐고 2023.12.01. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 137,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 67,130,000원입니다. 현재 회차의 최저가율은 감정가 대비 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 46,991,000원, 4회 유찰 32,893,699원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 67,130,000원 | 5,344,478,340원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 46,991,000원 | 5,364,254,838원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 32,893,699원 | 5,378,098,388원 |
이번 분석에서 가장 중요한 가격 원칙은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 혼동하지 않는 것입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 67,130,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 적정한지, 높은지는 확인되지 않습니다. 특히 공부상 숙박시설인 만큼 아파트 시세처럼 단순 비교해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,608,340원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 65,521,660원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 5,410,000,000원 중 예상배당은 65,521,660원, 미배당은 5,344,478,340원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 숙박시설·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서 비고는 공부상 숙박시설로 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 대상 건물의 각 호는 공부상 생활숙박시설 또는 일반숙박시설로 조사됐습니다.
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가, 부산항만공사 서측 인근의 커넥트부산호텔로서 주변은 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역과 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상19층 건물이며 사용승인일자는 2020.03.27.입니다.
- 설비. 위생·급배수·천정매립형 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적 696.5㎡, 공시지가 4,489,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 말고 숙박시설의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 숙박시설 이용관계. 공부상 숙박시설이라는 점과 실제 운영·이용 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인으로 산정된 권리자는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 배당. 등기상 국의 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 부산은행 근저당권에는 공동담보목록 제2021-593호가 기재돼 있으므로 관련 원등기 및 공동담보 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다
권리관계만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 박경래 근저당·국 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 67,130,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 더구나 공부상 숙박시설이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 검토 통과, 가격은 시장가 확인 전까지 보류”입니다. 할인율보다 먼저 실제 숙박시설의 거래가격·운영 상태·점유관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
