부산지방법원 2024타경3113. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 6층 610호입니다. 감정가는 159,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 77,910,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 가격 하락 폭만 보고 접근하면 안 됩니다. 공부상 용도는 숙박시설이고, 감정평가서도 임대관계를 미상으로 적고 있어 점유·운영·인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2021.08.24 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 2021.08.31 박경래 근저당, 2022.06.10 국 압류, 2024.02.29 부산광역시 중구 압류, 2024.06.13 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3113 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 6층610호 (중앙동6가, 커넥트부산호텔) |
| 용도 | 집합건물 · 공부상 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사라온디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 이용·임대관계 | 공부상 숙박시설 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.08.24 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,170,000,000원이며 공동담보목록 제2021-593호가 기재되어 있습니다. 바로 뒤인 2021.08.31 박경래 명의 근저당권 240,000,000원도 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 세무서와 부산광역시 중구의 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 같은 구조입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교 근거가 없다
현재 최저매각가 77,910,000원은 감정가 159,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 숫자만 보면 할인 폭은 커졌습니다. 그러나 동일 호실이나 유사 숙박시설의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않아 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 77,910,000원 | 49% | 5,333,892,380원 |
| 3회 유찰 시 | 54,537,000원 | 34% | 5,356,844,666원 |
| 4회 유찰 시 | 38,175,900원 | 24% | 5,372,911,266원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 내려가지만 부산은행과 후순위 채권자의 미배당액은 더 커집니다. 다만 이 미배당은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,802,380원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,170,000,000원 | 76,107,620원 |
| 2. 근저당 · 박경래 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 5,410,000,000원 중 예상 배당액은 76,107,620원이고, 미배당액은 5,333,892,380원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 부산항만공사 서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 상업용·업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역·남포역 및 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 숙박시설이며 토지는 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중입니다. 사용승인일자는 2020.03.27입니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 14미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며 대로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 696.5㎡, 공시지가 4,489,000원/㎡, 평지의 부정형 토지입니다.
- 설비. 위생·급배수·천정매립형 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상인 숙박시설이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 숙박시설 운영 상태. 해당 호실이 실제 객실·직원공간·기타 용도로 어떻게 사용되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 인근 숙박시설·유사 집합건물의 실제 거래가와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에 공동담보목록 제2021-593호가 기재되어 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 것은 숙박시설의 실제 가치
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.24 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리 소멸형이라는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 최저가는 77,910,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세 비교자료가 없고 공부상 숙박시설이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 610호의 실제 이용·점유 상태와 숙박시설로서의 수익성·환금성을 얼마에 평가하느냐입니다.
