부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 393-8, 현칭 ‘품에안은’ 2층 201호 오피스텔입니다. 감정가 142,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 99,400,000원, 감정가의 70%입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중으로 보고됐고, 사용승인일은 2019.08.08입니다.
권리의 기준점은 2019.08.21 설정된 구덕신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤에 들어온 주택임차권, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건은 단순한 빈 호실형이 아닙니다. 현황조사와 문건접수상 여러 호실의 점유·배당요구가 확인되고, 보증금이 확인된 임차권등기 1건도 있습니다. 그래서 결론은 권리상 인수 0원, 실무상 확인 부담은 큼입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 2층201호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 현칭 품에안은 · 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕 신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2019.08.21 구덕신용협동조합이 채권최고액 2,376,000,000원으로 설정했고, 2020.03.17 채무자가 주식회사제이비개발로 변경됐습니다. 2025.10.23에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다. 배당표상 현재 매각가 99,400,000원에서는 집행비용을 제외한 97,210,800원이 근저당권 배당으로 잡히고, 미배당은 2,278,789,200원입니다.
② 임차·점유 내역 — 실제 신고 21명, 대위·승계 중복 없음
보증기관 대위·승계로 중복신고된 사람은 없고, 실제 점유·임차 신고는 21명입니다. 확인된 보증금은 서교진의 100,000,000원 1건이며, 나머지는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 현재 데이터상 전입일은 모두 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시됩니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 | 미상 | 미상 | 2024.09.10 | 대항력 없음 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 | 미상 | 미상 | 2024.08.29 | 대항력 없음 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 2024.09.19 | 대항력 없음 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 미상 | 미상 | 2024.09.26 | 대항력 없음 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 2024.09.23 | 대항력 없음 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 서교진 | 전유부분 전부 | 2020.01.20 | 2020.01.19 | 100,000,000원 | 2023.11.27 | 대항력 없음 후순위 배당 |
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 97,210,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 99,400,000원 기준으로 집행비용 2,189,200원을 제외한 97,210,800원이 근저당권에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근의 현칭 품에안은오피스텔입니다.
- 주위환경. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있고 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됩니다.
- 교통. 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재해 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 위생설비·급배수시설·화재탐지 및 경보시설·소화전설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비·주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡입니다. 남동측 약 6미터, 북동측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 환금성. 현칭 품에안은의 총세대수는 16세대, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 최근 매각가 자료는 제시되지 않았고, 단지 통계상 경매 평균 유찰은 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 배당표상 인수액은 0원이므로 실질취득은 99,400,000원입니다. 다만 시세 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 서교진 임차권등기. 보증금 100,000,000원의 주택임차권이 확인됩니다. 대항력 인수로 보지는 않지만, 배당·말소·명도 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 보증금 미상 점유자가 다수 확인됩니다. 입찰 전 실제 201호 점유자, 열쇠 인도 가능성, 인도명령 대상자를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.23 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있으므로 배당권자와 채권양도 관계를 매각기일 전 서류로 확인하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 업무시설이나 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 주거 사용, 전입, 세금, 대출, 임대사업자 관련 제한은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·임차·배당·감정 정보를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건의 법적 골격은 분명합니다. 말소기준은 2019.08.21 근저당이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 보증금 100,000,000원의 임차권등기와 다수의 보증금 미상 점유자가 확인되는 만큼, 실제 입찰 판단은 가격보다 점유·명도·원본 서류 확인이 먼저입니다. 권리는 인수 0원, 난도는 중간 이상. 이 물건은 싸게 받는 게임이 아니라 확인하고 들어가는 게임입니다.
