부산지방법원 2024타경61119. 금정구 부곡동, 현칭 ‘품에안은’ 5층 503호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이고, 감정요항에는 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 정리되어 있습니다. 현재 회차의 최저매각가는 59,500,000원, 감정가 85,000,000원의 70.0%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 싸 보일 수 있지만, 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 매수인이 떠안을 돈이 있는지, 그리고 오피스텔로 다시 팔리거나 임대될 수 있는지입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤에 들어온 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권액은 2,062,308,389원인데, 현재 최저가로는 집행비용을 제외하고 근저당권자에게 58,029,000원만 배당됩니다. 채권 회수 관점에서는 큰 미배당이 남지만, 그 부족분이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 5층503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 전유면적 / 건물 | 17.61㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2019.08.08 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 (2020.03.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕 신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권등기
말소기준은 2019.08.21 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2024.04.08 김석영의 주택임차권등기가 들어왔지만, 전입일도 2023.03.20으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 10,000,000원은 매수인이 떠안는 대항력 있는 보증금으로 보지 않습니다. 현재 최저가 배당표상 근저당권에도 전액 배당되지 않아 후순위 임차권등기까지 배당될 여력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 503호 기준 인수 0원
분석 대상 503호에는 김석영의 주택임차권등기가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권등기자 1명으로 보되, 전입일과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김석영 | 전유부분 전부 | 2023.03.20 / 2024.01.25 | 10,000,000원 | 2024.04.08 | 대항력 없음 | 후순위 | 중복 없음 |
김석영의 임대차계약일자는 2023.03.13, 차임은 429,000원으로 등기 내용에 나타납니다. 다만 전입일이 2019.08.21 말소기준권리 이후이므로, 매수인에게 보증금이 인수되는 구조는 아닙니다. 실질취득가는 현재 최저가와 같은 59,500,000원으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 58,029,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 59,500,000원 기준, 집행비용 1,471,000원을 제외하면 근저당권자에게 58,029,000원이 배당되고, 근저당 미배당은 2,317,971,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근의 현칭 품에안은오피스텔입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다. 감정요항상 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 위생설비·급배수시설·화재탐지 및 경보시설·소화전설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비·주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 도로 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하에 해당합니다. 토지면적은 289.6㎡, 공시지가는 2,701,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 대항력 있는 임차보증금 인수는 없어 현재 실질취득가는 59,500,000원입니다. 최저가와 실질취득가가 같습니다.
- 임차권등기 명도. 김석영의 보증금은 인수되지 않는 구조지만, 점유 및 퇴거 협의는 별도 절차입니다. 임차권등기 말소와 인도 절차를 함께 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 기재. 등기상 민간임대주택 내용이 있으므로, 입찰 전 말소 가능성·임대의무 처리·관련 제한을 원본으로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트가 아니라 주거용 오피스텔입니다. 온천장역·버스 접근성은 장점이나, 소형 혼합 건물의 임대수요와 재매각 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족 착시. 근저당 미배당이 2,317,971,000원으로 크지만, 그 부족분이 곧바로 매수인 인수금이 되는 것은 아닙니다. 다만 채권자 회수 부족이 큰 사건이라는 점은 권리정리 서류를 꼼꼼히 보게 만드는 신호입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 내용·관리비 체납 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2019.08.21 근저당권이고, 503호 임차권등기자는 그 뒤에 전입한 후순위 임차인입니다. 따라서 보증금 10,000,000원을 매수인이 떠안는 구조가 아니며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 결론은 무조건 긍정이 아닙니다. 대상은 주거용 오피스텔이고, 등기상 민간임대주택 기재가 있어 가격보다 서류 확인이 먼저입니다. 권리는 통과, 환금성과 사후 처리 확인은 필수. 이 물건은 공격형보다 보수적 검토형에 가깝습니다.
