부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 현칭 ‘품에안은’의 8층 801호입니다. 감정상 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택 (다세대주택)이 함께 있는 10층 집합건물이고, 이 물건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 보고됩니다. 최저가는 감정가 182,000,000원에서 1회 유찰된 127,400,000원입니다.
권리의 기준점은 단순합니다. 2019.08.21 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정, 후순위 임차권등기, 전입 점유는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 물건은 “인수 0원”이라는 결론만 보고 쉽게 접근하기엔 점유자가 많고, 보증금 미상 내역이 많아 현장·명도 확인이 무겁습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 8층801호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 현칭 ‘품에안은’ 공동주택(다세대주택)으로 이용 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 · 사용승인일 2019.08.08 · 총 16세대 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 2,376,000,000원의 공동담보형 권리이고, 이후 채무자가 주식회사제이비개발로 변경됐으며 근저당권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다. 기준일 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력 인수형은 아니다
확인된 전입·임차권 신고자는 20명입니다. 보증기관 대위·승계로 보증금을 중복 신고한 항목은 없으므로, 아래 인원은 실제 점유·임차권 확인자로 보아야 합니다. 핵심은 전입 기준입니다. 말소기준일 2019.08.21보다 앞선 전입은 없고, 이현영의 임차권등기도 전입 2022.05.30·확정일자 2022.05.12로 모두 후순위입니다. 따라서 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
| 성명 / 부분 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 · 202호 | 2023.04.17 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 황석현 · 204호 | 2019.12.09 · 확정 미상 | 미상 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 전민송 · 301호 | 2020.11.20 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| SUTA KATKANOK · 303호 | 2023.04.20 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 윤소영 · 401호 | 2019.09.19 · 확정 미상 | 미상 | 2024.08.29 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 김도협 · 402호 | 2023.11.08 · 확정 미상 | 미상 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 강소미 · 404호 | 2019.10.14 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 송혜지 · 501호 | 2021.09.10 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 이부영 · 504호 | 2021.10.25 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 전원주 · 602호 | 2020.12.07 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 신은호 · 603호 | 2023.03.31 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 강유선 · 604호 | 2022.07.25 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 정상민 · 701호 | 2020.02.07 · 확정 미상 | 미상 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 한지우 · 702호 | 2024.03.04 · 확정 미상 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 박창영 · 704호 | 2023.04.03 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 박용헌 · 804호 | 2021.08.17 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 송현익 · 901호 | 2019.09.02 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 이지호 · 1001호 | 2019.09.23 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 서용원 · 1003호 | 2020.01.22 · 확정 미상 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
| 이현영 · 전유부분 전부 | 2022.05.30 · 2022.05.12 | 120,000,000원 | 2024.09.12 | 없음 | 후순위 | 승계 없음 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 124,816,400원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 127,400,000원으로는 집행비용을 제외한 124,816,400원이 선순위 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 2,251,183,600원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 판단 — 최저가 70%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가의 70%인 127,400,000원입니다. 표면 할인은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않은 상태에서 “시세 대비 싸다”고 확정할 수는 없습니다. 이 사건에서 확정할 수 있는 숫자는 감정가 182,000,000원, 현재 최저가 127,400,000원, 그리고 인수 0원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 127,400,000원 | 124,816,400원 | 2,251,183,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 2,288,825,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 2,315,097,669원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 ‘부곡4동 행정복지센터’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재해 교통사정은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 이용상태. 건물은 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 이 물건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 보고됩니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 준주거지역의 세장형 평지이고, 남동측 약 6미터 및 북동측 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다. 공시지가는 2,701,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 801호 점유자 확인. 전입·점유 내역이 여러 호실에 걸쳐 있으므로, 입찰 대상 801호의 현재 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 이현영 임차권등기는 후순위라 인수 대상은 아니지만, 보증금 120,000,000원 임차권등기가 있어 말소·명도 협의 과정은 반드시 예상해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 없음으로 판단되더라도 배당요구·명도 분쟁 가능성은 별도 점검 대상입니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 관련 표시가 있으므로 낙찰 후 사용·임대계획에 영향을 줄 수 있는지 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 집합건물은 공용부분 관리비 미납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 관리주체를 통해 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최저가 127,400,000원이 감정가의 70%라는 점과 별개로, 실제 동일 건물·인근 다세대 거래 및 임대수요를 확인해야 응찰 상한을 정할 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 정리”가 승부처
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준은 2019.08.21 근저당권이고, 확인된 전입·임차권은 모두 그 이후입니다. 그래서 실질취득은 최저가 127,400,000원 + 인수 0원, 즉 127,400,000원으로 계산됩니다.
하지만 좋은 물건이라고 단정하기도 어렵습니다. 점유자가 많고, 보증금 미상 내역이 많으며, 후순위 임차권등기 120,000,000원이 있습니다. 현재 최저가 기준 배당은 선순위 근저당에 거의 전부 흡수되고, 미배당은 2,251,183,600원으로 큽니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 0원, 그러나 명도·민간임대주택 등기·시세 확인 없이는 보수적으로 접근해야 할 C급 물건입니다.
