부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 현칭 ‘품에안은’ 6층 604호입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 총 10층 건물 내 오피스텔 20개호와 공동주택 16세대가 함께 있는 구조이고, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 현재 최저가는 감정가 144,000,000원에서 1회 유찰된 100,800,000원입니다.
권리의 기준점은 단순합니다. 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.07.19 접수된 강유선의 주택임차권 80,000,000원, 2024.08.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 따라서 이 사건은 “선순위 보증금을 떠안는 구조”가 아니라, 낙찰가 외 인수금액 0원으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 6층604호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상 면적 29.89㎡ · 현칭 품에안은 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕 신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 소멸
말소기준은 2019.08.21 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 2020.03.17 채무자가 주식회사제이비개발로 변경되었습니다. 2025.10.23에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있으나, 말소기준의 순위 자체는 2019.08.21로 봅니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 인수 보증금은 0원
현황조사상 같은 건물의 여러 호실 신고인이 함께 확인됩니다. 본건 604호에 직접 연결되는 등기부상 임차권은 강유선 1건이고, 확인되는 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 보증기관 대위·승계로 보증금을 중복 합산할 내역은 보이지 않습니다.
| 신고인 | 호실 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.10 | 없음 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.08.29 | 없음 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.19 | 없음 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.26 | 없음 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.23 | 없음 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.11 | 없음 |
| 강유선 | 건물 전부 | 2022.07.25 | 80,000,000원 | 없음 | 확정 2022.06.24 · 배당요구 2024.09.26 | 없음 |
표의 핵심은 “사람이 많다”가 아니라 순위입니다. 확인되는 전입일이 모두 2019.08.21 말소기준보다 뒤이므로, 보증금이 미상인 신고인도 대항력 있는 선순위 임차인으로 단정할 수 없습니다. 강유선 보증금 80,000,000원 역시 후순위 임차권등기라 매수인 인수금액에 넣지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,211,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 98,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 100,800,000원 가정 시, 집행비용 2,211,200원을 제외한 98,588,800원이 근저당권자에게 배당되고 채권최고액 기준 미배당은 2,277,411,200원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 실질취득은 최저가 기준 100,800,000원입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근의 현칭 품에안은오피스텔입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡입니다. 남동측 약 6미터 및 북동측 약 4미터 내외 도로에 접하고 기계식 주차시설이 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일 확인. 2019.08.21 근저당이 말소기준입니다. 임차권등기와 전입 신고 내역이 모두 그 뒤인지 원본으로 다시 대조하세요.
- 강유선 임차권등기. 보증금 80,000,000원은 후순위라 인수금에는 넣지 않지만, 명도·점유 상태와 배당요구 내역은 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 표기가 있으므로, 임대의무와 임대료 증액기준 관련 문구가 실제 매수 후 이용계획에 영향을 주는지 확인하세요.
- 가격 기준. 최저가 100,800,000원은 감정가의 70%입니다. 비교 가능한 거래가가 뚜렷하지 않을 때는 감정가 할인율보다 실제 임대수요·전용 면적·주차타워·관리비를 함께 봐야 합니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 장기 미납 관리비와 공용부분 부담이 문제가 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황조사·감정요항·배당 추정에 기초한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 보수적으로
이 사건은 선순위 대항력 임차인이 보증금을 들고 버티는 물건이 아닙니다. 말소기준은 2019.08.21 근저당이고, 강유선 임차권등기 80,000,000원은 2024.07.19 접수된 후순위 권리입니다. 그래서 낙찰자가 별도로 떠안을 인수금은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 말이 곧바로 높은 입찰가를 정당화하지는 않습니다. 현재 최저가는 100,800,000원, 실질취득도 같은 100,800,000원이지만, 소형 주거용 오피스텔은 환금성과 임대수요, 관리비, 주차타워 여부가 체감 가격을 크게 좌우합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적 검증입니다.
