100,800,000원
부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동, 현칭 ‘품에안은’ 건물의 6층 601호 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설 오피스텔이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 144,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 100,800,000원입니다. 말소기준권리는 2019.08.21 을구 1번 근저당권이고, 채권최고액은 2,376,000,000원입니다.
이 사건의 결론은 단순히 “70%라 싸다”가 아닙니다. 등기상 임차권등기와 현황조사상 다수 점유자가 확인되지만, 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 그래서 금전 인수는 0원으로 계산됩니다. 대신 낙찰 후 실제 승부는 각 호실 점유관계 확인, 임차권등기 말소, 명도 실무에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 대상면적 29.89㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 (2020.03.17 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 말소기준 | 2019.08.21 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.10.23 근저당권 이전 기록이 있으나, 배당 구조상 현재 회차 매각대금은 집행비용을 제외하고 근저당 채권에 흡수됩니다.
② 임차인·점유 — 실제 신고 21명, 보증기관 승계 0명
확인된 임차·점유 신고는 21명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없고, 모두 실제 임차·점유 신고로 분류됩니다. 핵심은 전입일입니다. 말소기준일 2019.08.21보다 앞선 대항력 임차인은 확인되지 않아, 매수인 인수 보증금은 0원입니다.
| 호실 / 범위 | 성명 | 전입 · 확정 | 보증금 · 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 202호 | 이근철 | 2023.04.17 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 204호 | 황석현 | 2019.12.09 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2024.09.10 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 301호 | 전민송 | 2020.11.20 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 303호 | SUTA KATKANOK | 2023.04.20 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 401호 | 윤소영 | 2019.09.19 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2024.08.29 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 402호 | 김도협 | 2023.11.08 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2024.09.19 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 404호 | 강소미 | 2019.10.14 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 501호 | 송혜지 | 2021.09.10 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 504호 | 이부영 | 2021.10.25 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 602호 | 전원주 | 2020.12.07 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 603호 | 신은호 | 2023.03.31 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 604호 | 강유선 | 2022.07.25 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 701호 | 정상민 | 2020.02.07 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2024.09.26 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 702호 | 한지우 | 2024.03.04 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2024.09.23 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 704호 | 박창영 | 2023.04.03 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 801호 | 이현영 | 2022.05.30 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 804호 | 박용헌 | 2021.08.17 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 901호 | 송현익 | 2019.09.02 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 1001호 | 이지호 | 2019.09.23 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 1003호 | 서용원 | 2020.01.22 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2024.10.11 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 건물 전유부분 전부 | 변정희 | 2020.10.13 · 2020.09.08 | 95,000,000원 · 배당요구 2023.09.22 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 98,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 100,800,000원 기준으로 근저당 채권 미배당은 2,277,411,200원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 실제 배당에서 변동 요소가 될 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·시장·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 확인됩니다.
- 용도. 업무시설 오피스텔 20개호와 공동주택 다세대주택 16세대로 구성된 건물입니다. 본건 오피스텔은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도로 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하, 가축사육제한구역이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 품에안은 단지 정보상 총 16세대, 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 확인됩니다. 소형 오피스텔·다세대 복합 건물 특성상 실사용자와 임대수요를 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 21명의 임차·점유 신고가 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 실제 명도 난도는 별도입니다.
- 변정희 임차권등기. 보증금 95,000,000원, 전입 2020.10.13, 확정 2020.09.08, 임차권등기 2023.09.22입니다. 말소기준 뒤 권리라 인수 대상은 아니지만 말소 절차 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 점유. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 최우선변제 여부와 배당 변동 가능성을 원본으로 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 기재가 있습니다. 금전 인수와 별개로 낙찰 후 사용·임대계획에 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비·주차. 주거용 오피스텔, 주차타워설비, 다중 점유 구조입니다. 공용부분 관리비 체납과 실제 주차 이용 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건의 권리 결론은 분명합니다. 말소기준은 2019.08.21 근저당권이고, 확인된 임차·점유자의 전입과 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 그래서 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 현재 회차에서 실질취득은 100,800,000원입니다.
하지만 이 사건은 ‘권리상 인수 없음’만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 실제 임차·점유 신고가 21명이고, 보증금 미상 점유가 다수이며, 민간임대주택 기재까지 확인됩니다. 가격보다 먼저 현장 점유와 명도 계획을 세워야 합니다. 권리는 정리형, 실무는 확인형. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
