100,800,000원
부산지방법원 2024타경61119. 금정구 부곡동 현칭 ‘품에안은’ 5층 504호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 감정평가 요항상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
권리의 출발점은 2019.08.21 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.02.27 이부영 임차권등기, 2024.08.20 임의경매개시결정, 2025.10.23 근저당권 이전 등기가 이어집니다. 임차권등기상 보증금 80,000,000원이 확인되지만, 주민등록일자 2021.10.25로 말소기준보다 늦어 대항력 있는 인수형 보증금으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 5층504호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현칭 ‘품에안은’ · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 대상면적 | 29.89㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕 신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기 발급 | 2026.07.07 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
이 사건의 말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 채무자는 주식회사지민개발에서 주식회사제이비개발로 계약인수된 내역이 있습니다. 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전 등기가 있으나, 이는 1번 근저당권의 이전으로 말소기준일 자체를 뒤로 미루는 사정은 아닙니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 명의 20명, 보증기관 승계는 없음
조사상 확인되는 실제 점유·임차 명의는 20명입니다. 보증기관이나 대위변제 승계로 보이는 중복 신고는 없습니다. 핵심은 전입일입니다. 아래 명의는 모두 말소기준일인 2019.08.21 이후 전입 또는 임차권등기라서, 현재 자료 기준으로는 매수인 인수 보증금이 0원으로 계산됩니다.
| 성명 | 대상 | 전입 | 확정·배당 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 | 배당요구 2024.09.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 | 배당요구 2024.08.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 | 배당요구 2024.09.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 배당요구 2024.09.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 배당요구 2024.09.23 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 배당요구 2024.10.11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이부영 | 건물 전유부분의 전부 | 2021.10.25 | 확정 2021.09.24 배당요구 2024.02.27 | 80,000,000원 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 | 2,211,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 98,588,800원 | 100,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 100,800,000원 |
| 미배당 | - | 2,277,411,200원 | - |
현재 최저가 100,800,000원 기준 배당은 집행비용 2,211,200원과 근저당 배당 98,588,800원으로 소진됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오 — 실질취득은 최저가와 같다
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 2,277,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 2,307,110,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 2,327,897,056원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건이라면 실질취득액을 보증금 기준으로 다시 봐야 합니다. 하지만 이 사건은 전입·임차권이 모두 말소기준 이후로 정리되는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가 100,800,000원 + 인수 0원 = 100,800,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 ‘부곡4동 행정복지센터’ 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 ‘온천장역’이 소재합니다.
- 건물. 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡입니다. 남동측 약 6미터 및 북동측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상 호수 확인. 주소는 5층504호이고, 현황에는 여러 호수의 점유자가 함께 확인됩니다. 실제 인도 대상과 점유자를 원문으로 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 이부영 임차권등기는 보증금 80,000,000원이나 말소기준 이후입니다. 인수는 0원으로 보되, 말소 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 문구. 갑구 2-1의 민간임대주택 등기 내용은 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 최저가 기준 근저당 미배당이 2,277,411,200원으로 큽니다. 매수인 인수와는 별개로, 사건 진행·채권자 대응 변수를 봐야 합니다.
- 관리비·공용부담. 오피스텔은 체납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 맞지만, 쉬운 물건은 아니다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준이 2019.08.21이고, 임차권등기와 전입 내역이 모두 그 이후라 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 100,800,000원입니다.
다만 점유·임차 명의가 20명으로 많고, 오피스텔과 다세대주택이 함께 있는 건물이며, 민간임대주택 등기 문구도 있습니다. 권리상 인수액은 낮지만 실무 확인이 많은 물건입니다. 결론은 “인수는 0원, 그러나 명도·점유·운영 리스크는 보수적으로”입니다.
